סקירה כוללת של רמלה – לוד להשקעה בנדל"ן

מחירי הנדל"ן למגורים בערים רמלה ולוד – שתי ערים סמוכות במרכז ישראל – עברו שינויים משמעותיים בשני העשורים האחרונים. למרות מיקומן בלב הארץ, מחירי הדיור ברמלה-לוד דשדשו במשך שנים לעומת ערי המרכז המבוססות. החל משנות ה-2000 המאוחרות החל מגמת שינוי: פיתוח מואץ, השקעה בתשתיות, הקמת שכונות חדשות ותוכניות התחדשות עירונית הביאו לעליות מחירים ניכרות. בשנים האחרונות השתלבו הערים הללו בביקוש הגובר לדיור במרכז הארץ, כאשר משפחות צעירות ומשקיעים מגלים אותן כחלופה נגישה וזולה יחסית לתל אביב והסביבה.

להלן סקירה מקיפה של 20 השנים האחרונות במחירי הנדל"ן ברמלה-לוד, הגורמים המרכזיים שהשפיעו עליהם, ההבדלים בין שכונות שונות, תמונת המצב העדכנית ותחזיות לעתיד.

מגמות ב-20 השנים האחרונות במחירי הנדל"ן ברמלה-לוד

במהלך 20 השנה האחרונות חוו רמלה ולוד שתי תקופות עיקריות: שנות סטגנציה יחסית במחירים בתחילת שנות ה-2000, ואחריהן עשור של עליות חדות. בתחילת המאה ה-21 נתפסו הערים כ"פריפריה של המרכז" – קרובות גאוגרפית לתל אביב אך רחוקות תדמיתית – ולכן המחירים נותרו נמוכים בהשוואה לערים שכנות כמודיעין, ראשון לציון או רעננה.

אולם בעשור האחרון חל מהפך. בלוד, למשל, זינקו מחירי הדירות כמעט פי 3 בתוך 15 שנה. משנת 2011 ועד היום נרשמה עלייה מצטברת המתקרבת לכ-80% במחירי הדירות בעיר, מה שהפך את לוד ל"שיאנית העשור" בשוק הנדל"ן הישראלי. דירת 4 חדרים בלוד שעלותה בשנת 2011 הייתה כ-855 אלף ש"ח שווה כיום למעלה מ-1.5 מיליון ש"ח. גם ברמלה המגמה דומה: מאז אמצע שנות ה-2000 החלו המחירים לטפס, ובמיוחד בשנים 2018–2023. למשל, בין סוף 2020 לסוף 2024 נרשמה ברמלה עליית מחיר של כ-42% בממוצע (מכ-14,950 ש"ח למ"ר לכ-21,200 ש"ח למ"ר בפרויקטים חדשים).

חשוב לציין כי עד אמצע העשור הקודם, רמלה ולוד עדיין פיגרו מאחורי הממוצע הארצי. הגרף ההיסטורי של מחירי הדיור ברמלה הראה רמות נמוכות מהממוצע בישראל באופן עקבי. אך הפער מצטמצם: משנת 2019 לערך, המחירים בערים אלו החלו להדביק את הקצב של המרכז. בחמש השנים האחרונות (2019–2024) נרשמה בלוד עליית מחירים של כ-45%, לעומת כ-30% עליה ממוצעת ארצית. בשנת 2024 לבדה דורגה לוד במקום הראשון בארץ בזינוק מחירי הדיור – עלייה של 32.3% במחירי דירות 4 חדרים בהשוואה לשנת 2023. רמלה דורגה במקום השמיני עם עלייה שנתית של 13.6% ב-2024. נתונים אלו ממחישים את מגמת ההדבקה: ערים שבעבר היו "זולות" ביחס למרכז, חוות כעת עליות דו-ספרתיות כאשר הביקוש מחלחל אליהן.

גורם מעניין שהשפיע נקודתית בשנים האחרונות הוא שינוי בהעדפות הקהל בעקבות אירועי ביטחון. לדברי אנליסטים, בשנת 2024 חלה בישראל "נהירה" לדירות חדשות עם ממ"ד (מרחב מוגן), במיוחד בערים זולות יחסית שנחשפו לאיומים ביטחוניים. לוד, קריית גת ואף עכו ואופקים הפגועות הפכו מבוקשות יותר, שכן רוכשים רבים חיפשו דירה חדשה וממוגנת. בלוד – המובילה כאמור בהתייקרות – ניתן לשער שרבים פנו לשכונות החדשות והממוגנות, מה שתדלק את זינוק המחירים. בכך, גם אירועים חיצוניים האיצו את מגמת העליות בערים אלו.

גורמים מרכזיים המשפיעים על מחירי הדיור ברמלה-לוד

מיקום מרכזי ונגישות תחבורתית: אחד היתרונות הבולטים של לוד ורמלה הוא מיקומן הגיאוגרפי. הן ממוקמות בלב הארץ – מרחק 15–20 דקות בלבד מתל אביב ברכב, ובסמוך לנמל התעופה בן-גוריון – אך במשך שנים מחירי הדיור בהן היו נמוכים משמעותית מערי "הטבעת הראשונה" סביב תל אביב. עבור זוגות צעירים שעובדים במטרופולין תל אביב אך אינם יכולים להרשות לעצמם דירה בעיר הגדולה, לוד-רמלה מציעות חלופה אטרקטיבית: "מי שלא יכול לשלם 4–5 מיליון ש"ח בתל אביב, אבל גם לא רוצה לעבור לפריפריה מרוחקת, מוצא פתרון ברמלה-לוד – שם אפשר למצוא דירת 3 חדרים בסביבות 2 מיליון ש"ח". במילים אחרות: לוקיישן טוב במחיר סביר יחסית. ככל שהעומס ויוקר הדיור במרכז הארץ גברו, יותר רוכשים "זלגו" ללוד ורמלה בשל מיקומן הנוח.

גורם משלים הוא שדרוג התחבורה והנגישות. בעשור האחרון הושקעו משאבים משמעותיים בשיפור תשתיות התחבורה באזור לוד-רמלה. כביש 431 שנחנך בסוף שנות ה-2000 קישר את רמלה למערכת הכבישים המהירים לכיוון תל אביב וירושלים. קו רכבת פרברי עובר בערים (לוד אף משמשת צומת רכבות ארצי מסורתי), ותחנות רכבת חדשות נוספו או מתוכננות. למשל, במסגרת תוכניות המטרו העתידיות של גוש דן, מתוכננות 4 תחנות מטרו בלוד והקו החום של הרכבת הקלה עתיד לעבור דרך לוד ורמלה ולחברן ישירות לערי גוש דן. כבר כיום נהנות הערים מנגישות גבוהה לכבישים הראשיים (כביש 6, 431, 40 ו-1 בסמוך) ובהמשך תהיינה מחוברות בתחבורה מסילתית מתקדמת לכל המטרופולין. הנגישות התחבורתית הזו מגדילה מאוד את האטרקטיביות של רמלה-לוד בעיני רוכשים, ומשקפת בבירור במחירי הדיור העולים.

פיתוח תשתיות ועירוניות (הסכמי גג והתחדשות עירונית): ממשלת ישראל והרשויות המקומיות זיהו בשנים האחרונות את הפוטנציאל הגלום ברמלה ולוד להקלה על משבר הדיור במרכז. שתי הערים חתמו על "הסכמי גג" – הסכמים להקמת אלפי יחידות דיור חדשות בליווי תקציבי ממשלה לשדרוג תשתיות. בלוד, לדוגמה, מושקעים משאבים רבים בשדרוג תשתיות, חינוך ומרחב ציבורי, לצד מיתוג מחדש של העיר. ראש עיריית לוד, יאיר רביבו, אף הציב יעד שאפתני להוסיף אלפי דירות חדשות בכל שנה באמצעות התחדשות עירונית, ובלוד הוכרזה בנייה של למעלה מ-14,000 יחידות דיור בפרויקטי פינוי-בינוי – מה שמציב אותה כעיר מובילה בארץ בתחום זה. המהלכים האסטרטגיים הללו – בניית שכונות חדשות, שיקום תשתיות עירוניות, חידוש מרכזי הערים – שיפרו את איכות החיים בערים, העלו את ערכי הנכסים ותורגמו לעלייה חדה במחירי הדירות.

ברמלה, תמונת מצב דומה: העירייה קידמה בעשור האחרון תוכנית אב להתחדשות העיר הוותיקה, וכיום מקודמות ברמלה 18 תוכניות פינוי-בינוי גדולות, שמתוכן 8 כבר אושרו ונמצאות בשלבי תכנון וביצוע. הבניינים הישנים בשכונות הוותיקות עתידים להתחלף במגדלי מגורים מודרניים (עד 23 קומות לאורך צירים ראשיים) עם תוספות שטח לדיירים הוותיקים, מה שמשפר את כדאיות הפרויקטים. ההתחדשות העירונית מושכת גם משקיעים: דירות שיכון ישנות שבעבר התקשו להימכר הופכות מבוקשות בשל הציפייה להשבחה עתידית. אכן, משקיעים רבים רכשו בשנים האחרונות דירות ישנות בלוד וברמלה לא כהשקעה מניבה מיידית, אלא ככרטיס כניסה לפרויקט פינוי-בינוי עתידי שבו ערך הדירה יזנק עם קבלת דירה חדשה. אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ציין כי רמלה מתומחרת בחסר ומי שישקיע בה כיום "אין לי ספק שירוויח", בין היתר בזכות פוטנציאל ההתחדשות העירונית.

גידול אוכלוסייה ושינוי דמוגרפי: לשינויים הדמוגרפיים הייתה השפעה כפולה על השוק. מצד אחד, רמלה ולוד הן ערים קליטת-עלייה מסורתיות, ושכונות שלמות בהן אוישו בגלי עלייה (למשל עולי ברית המועצות ואתיופיה בשנות ה-90 בלוד וברמלה). אוכלוסיות אלה בתחילה התאפיינו במעמד סוציו-אקונומי נמוך וביקושים מוגבלים, אך עם השנים חל שיפור ברמת החיים והיכולת הכלכלית, וחלק מצעירי הדור השני מחפשים דיור משודרג בערי הולדתם במקום לעזוב – מה שתומך בביקוש המקומי. מצד שני, בשנים האחרונות חל שינוי בהרכב האוכלוסייה: יותר משפחות צעירות מהמעמד הבינוני-גבוה, שלא היו שוקלות בעבר לגור בלוד או רמלה, רואות בהן יעד אטרקטיבי. לפי ראשי הערים, אסטרטגיית הפיתוח היא למשוך "אוכלוסייה איכותית" חדשה תוך טיפוח חיים משותפים של קהילות מגוונות. בלוד מדווחים על גידול באוכלוסייה היהודית בעיר בשנים האחרונות, חרף אירועי מתיחות ביטחונית (פרטים בהמשך). הגידול הכולל במספר התושבים יוצר לחץ טבעי על שוק הדיור המקומי. למשל, בעשור האחרון גדלה כמות הדירות בלוד בכ-16.5% (תוספת 3,600 יח"ד) – עדות להגירת אוכלוסייה חיובית לתוך העיר.

פרויקטים חדשים ושכונות חדשות: אחד הגורמים הישירים ביותר לעליות המחירים הוא הקמת שכונות חדשות ומודרניות, שלרוב נמכרות במחירים גבוהים יותר מהממוצע הוותיק. בשני העשורים האחרונים צמחו ברמלה ולוד מספר שכונות חדשות שקהל היעד שלהן שונה מהאוכלוסייה המסורתית בעיר – צעירים, משפרי דיור ואף משקיעים מחוץ לעיר. הפרויקטים החדשים מציעים סטנדרט בנייה גבוה (ממ"ד בכל דירה, מעליות, חניה, מרפסות), תכנון שכונתי עדכני (שטחים ירוקים, מוסדות חינוך חדשים) ונגישות תחבורתית טובה – כל אלו מושכים ביקוש ער.

בלוד, שכונת גני אביב (בצפון-מערב העיר) הייתה מהחלוצות כבר בשנות ה-90, אך סבלה מקיפאון ממושך. בעשור האחרון היא עברה שדרוג תשתיות והשקעות עירוניות חסרות תקדים, וכיום נהנית מתנופת פיתוח מחודשת. בשנים 2019–2020 אושרו שתי שכונות ענק חדשות בלוד: גני איילון (בצמוד למושב אחיסמך שסופח ללוד) – פרויקט הכולל אלפי יח"ד המיועד לציבור הדתי-חרדי; ונופי בן-שמן (במזרח לוד, על אדמות שהיו של כפר בן-שמן) עם כ-4,500 יח"ד. כמו כן במערב לוד, על קרקעות מושב ניר צבי שסופחו לעיר, החלה הקמת שכונת הרובע הבינלאומי (המכונה גם "קדמת ניר צבי") בהיקף כ-11,000 יח"ד. שכונות אלו מתוכננות כ"עירוב שימושים" – ערבוב מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי – עם תכנון מתקדם ומגוון דירות. לפי גורמי נדל"ן, השכונות החדשות בלוד (כגון הרובע הבינלאומי ונופי בן-שמן) מתוכננות היטב ומציעות נגישות גבוהה ומוסדות ציבור בתוך השכונה, מה שהופך אותן לאבן שואבת לרוכשים ומשקיעים. די בהצצה לביקושי השוק: בחברת נדל"ן אחת דיווחו שבפרויקט "אדרת" ברובע הבינלאומי נמכרו בתוך זמן קצר מאות דירות עקב הביקוש הער לשכונה החדשה.

ברמלה, מקבץ שכונות חדשות צץ בשנים האחרונות, בעיקר במערב ובדרום העיר. שכונת נאות יצחק שמיר (המוכרת גם כנווה דורון) במערב רמלה היא דוגמה בולטת – שכונה חדשה שהחלה אכלוס ב-2020 וקלטה אלפי משפחות צעירות. בשכונה זו נבנו מגדלים מודרניים לצד בנייה מרקמית, מה ששינה את קו הרקיע של רמלה ואת הסטיגמה של העיר בעיני רבים. ואכן, נאות שמיר שינתה את התדמית של רמלה מבחינת הרכב התושבים (יותר זוגות צעירים משכילים) ומבחינת הנראות – מגדלי דירות מודרניים בנוף שבעבר נשלט בידי בלוקי שיכון ישנים. בדרום-מזרח רמלה קמה שכונת קריית האמנים (המכונה גם שכונת "מצליח"), עם מאות קוטג'ים ודירות בבנייה רוויה. כל רחובותיה קרויים ע"ש אמנים ישראלים דגולים, והשכונה מאופיינת במשפחות צעירות ובתכנון קהילתי מוקפד. קריית האמנים, שנבנתה בעשור השני של המאה ה-21 (לאחר פתיחת כביש 431 הסמוך), הייתה אטרקטיבית בשל מיקומה ליד מחלף מצליח ונגישותה לת"א, והיא נחשבת לשכונה מבוקשת ו"יקרה" ביחס לעיר. בנוסף, בצפון רמלה מתוכננת שכונת "נאות פרס" העתידית, ופרויקטים חדשים נוספים קמו ברבעים הוותיקים (למשל "פרויקט שערי עיר" ברחוב הרצל, הכולל 530 דירות חדשות במקום בנייני רכבת ישנים).

השפעת השכונות החדשות על המחירים כפולה: הן עצמן מציבות רף מחירים גבוה משמעותית מהבניה הישנה בעיר, ובכך מעלות את הממוצע העירוני, ומנגד – הן גם יוצרות ביקוש עקיף ליד השכונות הישנות הסמוכות להן. אנשים שמתעניינים בפרויקט חדש אך יקר מדי, לעיתים פונים לחפש דירה יד שנייה בשכונה סמוכה, וכך ערכי הנדל"ן עולים גם בסביבה.

תעסוקה ופיתוח כלכלי מקומי: מרכיב משלים אך חשוב הוא אפשרויות התעסוקה וההשקעות העסקיות בערים. באופן מסורתי, לוד ורמלה לא היו מרכזי תעסוקה גדולים מלבד מתקנים של גופים ציבוריים – למשל, בלוד שוכן מטה חברת נתיבי ישראל, שדה תעופה בינלאומי (נתב"ג) בסמוך, וברמלה יש בסיסי משטרה ושב"ס גדולים ואף בתי כלא באזור. בעשורים קודמים גורמים אלו לא תורגמו לשגשוג עירוני, אך כעת יש תוכניות להפוך את המגמה. ברמלה מקודמים אזורי תעסוקה חדשניים: הפרויקט הבולט הוא "טרמינל 6" – מתחם עסקים, הייטק, מסחר ולוגיסטיקה בהקמה, ומתחם "לב המע"ר" שיכלול קריית ממשלה, מגדל עירייה חדש ובית משפט – כעוגן לצמיחה כלכלית. בנוסף, פרויקט "אופק רחב" יביא לתחומי רמלה בסיס קליטה ומיון של צה"ל ויחידות נוספות, מה שיעלה את הביקושים למגורים (חיילים, אנשי קבע ומשפחותיהם) ויחזק את הכלכלה המקומית. גם קריה רפואית לאומית מתוכננת בעיר (בנק הדם החדש, מרכזי מד"א ועוד) אשר עשויה למשוך אנשי מקצוע מכל הארץ. בלוד, לצד הפיתוח למגורים, מושם דגש גם על פיתוח מסחרי – לדוגמה, אזור התעשייה הצפוני בעיר מתחדש ומתרחב, וחברות לוגיסטיקה וייצור מנצלות את הקרבה לנמל התעופה. ככל שהערים הופכות ממגורים בלבד לערי תעסוקה עצמאיות יותר, כך עולה משיכתן לאוכלוסייה עובדת וגדל הרצון להשתקע בהן, מה שתומך עוד בביקוש לנדל"ן. שילוב של פתרונות תעסוקה מקומיים איכותיים, יחד עם אפשרות לנצל תחבורה נוחה למשרות בתל אביב, הופך את לוד ורמלה למושכות עבור קהלים שעד כה נמנעו מהן – וכאשר הביקוש גדל, המחירים מטפסים בהתאם.

מדיניות ממשלתית בשוק הדיור: יש לציין גם את השפעת תוכניות דיור ממשלתיות על האזור. במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן/דירה בהנחה" בשנים 2016–2020 הוגרלו אלפי דירות מוזלות בלוד וברמלה, מה שהביא צעירים רבים מאזור המרכז לנסות את מזלם בערים אלו. הזוכים בתוכניות רכשו דירות חדשות במחירים נמוכים משמעותית ממחיר השוק, ואחרי תקופת ההגבלות לעיתים מכרו ברווח ניכר – מה שתרם לעליית המחירים הכללית. לדוגמה, דירה חדשה שנרכשה ברמלה במסגרת מחיר למשתכן בכ-1.5 מיליון ש"ח דווחה לאחרונה כי שווה כבר כ-2 מיליון ש"ח בשוק החופשי. אמנם תוכנית זו נועדה להוריד מחירים, אך בטווח הבינוני חלק מההנחות "נבלעו" בעליית השוק הכללית בסביבת הפרויקטים.

השפעת השכונות: איפה המחירים זינקו ואיפה דשדשו?

התמונה ברמלה ולוד אינה אחידה – ישנן שכונות שכוכבן דרך והמחירים בהן זינקו בעשרות אחוזים, לצד אזורים שנותרו מאחור או צמחו לאט יותר בשל בעיות עומק חברתיות ותשתיות חסרות. חלק זה יבחן דוגמאות לשכונות משני צדי המטבע, ואת הסיבות לכך.

לוד: שכונות חדשות מול שכונות ותיקות

בלוד, כאמור, מוקד הצמיחה הוא בשכונות החדשות. נופי בן-שמן והרובע הבינלאומי (בתהליכי בנייה) מיועדות לאוכלוסייה חזקה יחסית, וצפויות להעלות את יוקרת העיר. כבר כיום בשכונות אלו נרשמות מאות עסקאות ברמות מחירים גבוהות מהרגיל בלוד – מה שגרם לזינוק של ממש במדדי המחירים המקומיים. גם גני איילון (אחיסמך) – שכונה לציבור החרדי שבנייתה החלה – הביאה ביקושים (הערה: חלק מהפרויקטים נמכרו לזכאי מחיר למשתכן בזול, אך בשוק הפתוח ערכן גבוה יותר). גני אביב, שהייתה בעבר שכונה מוחלשת עם ריכוז גבוה של עולים, התחילה להתאושש: לאחר השקעות עתק של העירייה בפיתוח, שיפור ביטחון והקמת מתקנים קהילתיים, החל גילוי עניין מחודש מצד רוכשים. שכונה זו, המבודדת גיאוגרפית משאר חלקי לוד, נהנית כיום מיתרון הקרבה לת"א (14 דקות ברכבת) תוך מחירים עדיין נמוכים מהשכונות החדשות – פוטנציאל להשבחה עתידית. לא בכדי העיר חולקה לרבעי ניהול, וגני אביב הוכרזה כ"רובע" בפני עצמו עם מנהלת ייעודית, במטרה להמשיך ולשדרג את איכות החיים שם.

מנגד, שכונות ותיקות בעלות בעיות חברתיות עדיין מציגות מחירים נמוכים משמעותית מהממוצע. בלוד שתי שכונות ערביות עיקריות: שכונת הרכבת ושכונת פרדס שניר (במערב העיר, מעבר למסילת הרכבת). בשכונות אלה מתגוררת בעיקר אוכלוסייה ערבית-בדואית, חלקה הגדול במבנים שנבנו ללא היתר וללא תשתיות מסודרות. תנאי המגורים הירודים, היעדר פיתוח ואכיפת חוק חלקית הפכו את האזורים הללו ל"כתם" תדמיתי. שכונת פרדס שניר, למשל, הוכרזה רק לאחרונה כיעד להסדרה ותכנון מחדש, מתוך כוונה להכניס תשתיות ולפתור את הבנייה הלא-חוקית עבור יותר מ-9,000 תושביה. בהיעדר פתרון, מחירי הבתים שם נמוכים מאוד (לעיתים קרובות עסקאות מתבצעות בתוך הקהילה בלבד). גם רמת אשכול – שכונה מעורבת בצפון-מרכז לוד, הידועה ברמת פשיעה גבוהה ובמהומות קשות שפרצו בה במאורעות מאי 2021 – סבלה ועדיין סובלת מתדמית שלילית. במהלך הפרעות, רחובות שלמים ברמת אשכול עלו באש ובתים נפגעו, מה שהרתיע רוכשים פוטנציאליים. למרות התוכנית לחידוש האזור, וחזרת השקט היחסי, מחירי הדירות ברמת אשכול נמוכים בעשרות אחוזים ממחיר דירה חדשה בשכונה יהודית חדשה בלוד. יחד עם זאת, יש שינוי מגמה מסוים: זיכרון המהומות התפוגג מעט, והאוכלוסייה היהודית בעיר המשיכה לגדול גם אחרי 2021. ייתכן שהשיפור הכולל במצב העיר מחלחל אט־אט גם לשכונות החלשות.

סיכום בלוד: השכונות שהושפעו לחיוב הן בבירור החדשות – אזורים כמו נווה נוף, גני אביב (לאחר שיקום), בן-שמן, גני איילון וכו', שם המחירים האמירו על רקע ביקושים חזקים. השכונות שהושפעו לרעה או נותרו מאחור הן רמת אשכול, שכונת הרכבת, פרדס-שניר ואזורים בעיר העתיקה בעלי אוכלוסייה חלשה – שם סיבות כמו פשיעה, הזנחה או אוכלוסייה מוחלשת בלמו את עליית הערך. חשוב לציין כי התוכניות האסטרטגיות של לוד שואפות לא להשאיר אף שטח מאחור: כמעט כל חלקה בעיר כלולה בתוכנית התחדשות או פיתוח – כך שגם בשכונות החלשות בטווח הארוך ייתכן היפוך מגמה.

רמלה: זינוק בשכונות חדשות מול קיפאון באזורים מוחלשים

התמונה ברמלה דומה מאוד. נאות שמיר (נווה דורון) – השכונה החדשה במערב רמלה – היא ללא ספק "הכוכבת" של השנים האחרונות. אלפי משפחות צעירות עברו אליה מאז 2020, והיא הפכה לשכונה מבוקשת הממחישה את שינוי התמהיל בעיר. הדירות שם נמכרו בתחילה במסגרת "מחיר למשתכן" בכ-1.2–1.4 מיליון ש"ח לדירת 4–5 חדרים, וכיום שוות הרבה יותר. לדוגמה, בפרויקט נאות שבירו בשכונה נמכרה דירת 5 חדרים (131 מ"ר) בכ-2.89 מיליון ש"ח – כ-22,000 ש"ח למ"ר. אפילו דירות קטנות 2.5–3 חדרים שם נמכרות סביב 2 מיליון ש"ח (25,000–28,000 ש"ח למ"ר) – מחיר למ"ר גבוה מזה של דירות יוקרה במרכזי ערים לפני עשור. השילוב של בנייה מודרנית, קרבה לכביש 200 החדש, ותדמית משפחתית איכותית הפך את נאות שמיר למודל של הצלחה המשפיע לטובה גם על כלכלת רמלה (למשל, ירידה חדה בהיצע דירות להשכרה בשכונה ב-2023 לצד עלייה של 26% בשכר הדירה – ביקוש עולה של דיירים).

גם קריית האמנים (שכונת מצליח) בדרום-מזרח רמלה שגשגה. השכונה, שנבנתה סביב 2010–2015, החלה עם מחירים שוברי שוק (דירות בפחות מ-1 מיליון ש"ח בתחילת הדרך), אך כיום מחירי 4 חדרים שם כבר חצו את רף 2 מיליון הש"ח. רחובות קריית האמנים מטופחים, יש מתנ"ס ובית ספר חדש, ואוכלוסייה מבוססת יחסית – כל אלה העלו את ערך הנכסים. בנוסף, שכונת גני דן במערב רמלה (גובלת עם שכונת ג'ואריש הערבית) נהנתה במשך השנים מעליות ערך, במיוחד לאחר בניית גדר הפרדה בינה לבין ג'ואריש שהפחיתה מפגעי פשיעה. גני דן הוקמה בשנות ה-90 כ"שכונה יהודית חדשה" בסמוך לאזור בעייתי, והגדר בגובה 3.5 מטר שהוקמה ב-2002 בין שתי השכונות שיפרה את תחושת הביטחון של תושבי גני דן ואת יכולתם ליהנות משכונה שקטה. כתוצאה, דירות 4–5 חדרים בגני דן משיגות כיום מחירים גבוהים בהרבה מדירות דומות בצידה השני של הגדר.

ומהצד השני – אילו שכונות נותרו מאחור ברמלה? בדומה ללוד, האזורים המוחלשים הם בעיקר שכונות ערביות וותיקות. שכונת ג'ואריש ברמלה (בצפון העיר) ידועה לשמצה זה עשרות שנים בשל פשע וסחר בסמים שהתפתח בה מסוף שנות ה-80. כאמור, אף נבנתה גדר פיזית להפרדתה משכונה יהודית סמוכה, עדות לחומרת המצב. רוב תושביה של ג'ואריש הם ערבים-בדואים (כ-6,000 נפש) והיא סובלת מתשתיות ירודות ועבריינות. המחירים בשכונה זו, באופן טבעי, נמוכים מאוד ואין כמעט קונים יהודים חיצוניים – עסקאות נדל"ן נעשות בעיקר בתוך המשפחה/הקהילה הערבית. גם השכונות הוותיקות במרכז רמלה – כגון עמישב, ויצמן, גיורא, שפרינצק – שהוקמו כבתי רכבת ובנייני שיכון לעולים בשנות המדינה הראשונות, עדיין מציגות מחירים נמוכים יחסית. המבנים הישנים, העדר מעליות וממ"דים, ואוכלוסייה מבוגרת או חלשה – כל אלה בלמו עליות חדות. עם זאת, גם פה המצב מתחיל להשתנות: תוכניות פינוי-בינוי רבות מתמקדות בדיוק במתחמים הללו. למשל, "פרויקט שערי עיר" ברחוב הרצל (מרכז רמלה) יהרוס 8 בנייני רכבת ישנים ויבנה במקומם 5 מגדלים עם 530 דירות חדשות – צעד שצפוי להקפיץ את ערך הקרקע והדירות בכל הסביבה. משקיעים זריזים כבר רכשו חלק מהדירות הישנות הללו בשנים האחרונות מתוך ציפייה להשבחה.

ניתן לומר כי השכונות שהושפעו לטובה ברמלה הן נאות שמיר, קריית האמנים, גני דן ושכונות חדשות נוספות (נאות פרס המתוכננת, וככלל כל מתחם חדש במערב/דרום העיר). שם נרשמו עליות מחירים דו-ספרתיות ואף תלת-ספרתיות אחוזים מאז הקמתן. השכונות שהושפעו לרעה או נותרו מאחור הן בעיקר ג'ואריש ושכונות ערביות מעורבות (עמישב וסביבות העיר העתיקה) וכן המתחמים הוותיקים שעדיין ממתינים להתחדשות – שם העליות צנועות בהרבה. יצוין שבמרכז ההיסטורי של רמלה העירייה מובילה מהלך שונה: במקום פינוי-בינוי ב"אזור העיר העתיקה" (שהוא רובו ערבי), מושקעים מאמצים בפיתוח תיירותי ושימור מבנים היסטוריים, לצד שיקום הדרגתי של התשתיות. המטרה היא להפוך את לב העיר למוקד פעיל של תיירות, מסחר ותרבות, שימשוך גם אוכלוסיות חדשות. הצלחת מהלך כזה עשויה גם היא להשפיע לטובה על ערכי הנדל"ן בסביבה, אם כי זה תהליך ארוך טווח.

מחירי הדיור כיום – תמונת מצב 2025

לאור העליות שנרשמו, מה רמת המחירים הנוכחית ברמלה ולוד? מנתוני סוף 2024, המחיר הממוצע לדירה בלוד עומד סביב 2.0 מיליון ש"ח, והמחיר החציוני קרוב ל-2.1 מיליון ש"ח. זהו מחיר המשקף שילוב של דירות חדשות ויד-שניה (בעיקר 3-4 חדרים, הנפוצות בערים אלו). מבחינת מחיר למ"ר, בלוד הממוצע הוא כ-19,000 ש"ח למ"ר נכון ל-2024, אם כי בשכונות החדשות והיוקרתיות יותר טווח המחירים נע בין 20 אלף ל-25 אלף ש"ח למ"ר. למעשה, דווח כי "כבר היום השכונות החדשות [בלוד] מתחילות להדביק את המחיר ביחס לשאר ערי המרכז" – אנו רואים קרבה למחירים בראשון לציון ובאר יעקב הסמוכות. ראש מינהלת ההתחדשות בלוד ציינה ב-2023: "היום לא תמצא בלוד דירה בפחות ממיליון שקל" – רף מינימום שמעיד שאין עוד מציאות זולות באמת בעיר. דירות חדשות בלוד נמכרות בטווח 2–2.5 מיליון ש"ח ל-4 חדרים סטנדרטית, ודירות גדולות/פנטהאוזים אף ב-3–4 מיליון ש"ח. יזם מקומי העריך שמחיר דירת 5 חדרים חדשה בלוד עוד יחצה את רף ה-4 מיליון ש"ח תוך שנים לא רבות.

ברמלה, המחירים מעט נמוכים יותר אך מתקרבים ללוד. בשנת 2024 המחיר הממוצע המשוקלל לדירת 4 חדרים ברמלה היה כ-1.913 מיליון ש"ח (לעומת ~1.68 מיליון ש"ח ב-2023). כלומר, קרוב מאוד ל-2 מיליון. שמאי המקרקעין אוהד דנוס ציין שמחיר ממוצע של דירת 4 חדרים ברמלה עדיין מעט מתחת ל-2 מיליון, מה שלדעתו מייצג תת-תמחור וצפי להמשך עליות. מבחינת עלות למ"ר, ברמלה מדווח על טווח של ~19,000–22,000 ש"ח למ"ר בנכסים רגילים, ועד 24,000–28,000 ש"ח למ"ר בדירות קטנות במגדלים חדשים. כך למשל דירת 3 חדרים חדשה ברמלה עשויה להימכר סביב 2.1 מיליון ש"ח (למרות ששטחה רק ~80 מ"ר) בשל המחיר הגבוה למ"ר בדירות קטנות. דירות 4-5 חדרים חדשות בשכונות כמו נאות שמיר נסחרות סביב 2.3–2.8 מיליון ש"ח (בהתאם לגודל, קומה ותוספות). לעומת זאת, דירות ישנות בשכונות חלשות עדיין ניתן למצוא בכ-800 אלף עד 1.2 מיליון ש"ח – למשל דווח על דירת 3 חדרים ישנה בלוד שנמכרה ב-2023 בכ-800 אלף (אחרי שנרכשה ב-2008 רק ב-200 אלף!), ודירת 3.5 חדרים בבניין ותיק נמכרה ב-1.2 מיליון. עסקאות כאלה ממחישות את הפער בין השוק הישן לחדש בערים.

במבט על שוק השכירות: בערים אלו, למרות עליית ערך הדירות, שכר הדירה החודשי נותר נמוך יחסית למרכז. דירת 3-4 חדרים בלוד מושכרת בכ-3,500–4,000 ש"ח בממוצע, המשקף תשואה שנתית של כ-2.2%–2.6% למשקיעים – תשואה סבירה, אם כי נמוכה בהשוואה לעבר (תוצאה מעליית מחירים שקיצצה בתשואה). ברמלה, בשכונות החדשות שכר הדירה טיפס במהירות: בנאות שמיר, לדוגמה, דירת 3 חד' הושכרה ב-5,471 ש"ח (ממוצע מאי 2024), ודירת 4–5 חד' בסביבות 6,100 ש"ח, לאחר עלייה של 26% בשנה החולפת. אלו רמות שכירות המתקרבות מאוד לערי הלוויין של ת"א, ומאותתות על ביקוש גבוה להתגורר בערים הללו.

לסיכום תמונת ההווה, אפשר לומר שברמלה-לוד נגמר העידן של דיור זול: מה שהחל לפני 20 שנה כאזור שמתאים לתקציב נמוך, הפך כיום לשוק במחירים בינוניים-גבוהים. ועדיין – בהשוואה לת"א, רמת-גן, הרצליה וכו', הן נותנות "מרכז במחיר פריפריה", כלשון אחד המפרסמים: מחירי הדירות בלוד וברמלה עדיין זולים משמעותית יחסית לשכניהן במרכז, ומציגים פער מהותי שיוצר הזדמנות השבחה למשקיעים. כך למשל, דירה שבראשון לציון או מודיעין תעלה 3 מיליון ש"ח, ניתן למצוא בלוד/רמלה בכ-2 מיליון ש"ח – פער המגלם פוטנציאל רווח אם וכאשר הפער יצטמצם.

תחזית לעתיד

לאור כל האמור, מה צופן העתיד לשוק הדיור ברמלה ולוד? נראה שהכיוון הכללי עדיין חיובי, אם כי ייתכן מיתון בקצב העליות לאחר התיקון המשמעותי שכבר קרה.

גורמי נדל"ן מעריכים כי מחירי הדירות ברמלה ולוד ימשיכו לעלות בעשור הקרוב בכ-30% לפחות. התחזית נשענת על ההנחה שהערים עדיין "מתומחרות בחסר" ביחס לערי המרכז האחרות, ושבשנים הקרובות יבשילו תוכניות הפיתוח הרבות: שכונות חדשות יאוכלסו, המטרו והרכבת הקלה יתקדמו, מוקדי התעסוקה יקומו וההתחדשות העירונית תשנה את פני האזורים הוותיקים. כל אחד מהגורמים הללו תורם להעלאת ערך הדיור. עם זאת, קצב העלייה עשוי להתמתן לעומת הזינוקים הדו-ספרתיים של השנים האחרונות, בין השאר כי הבסיס שממנו עולות המחירים כעת כבר גבוה יותר. גם הגורמים המאקרו-כלכליים (ריבית משכנתאות גבוהה יותר ב-2023–2024, האטה כללית בשוק הנדל"ן הארצי) יכולים למתן את הביקושים בטווח הקצר. ואכן, בשנת 2023 למרות עלייה קלה במחירים ברמלה, היקפי העסקאות התמתנו מעט לעומת שנים קודמות עקב הריבית הגבוהה.

בטווח הארוך, הפוטנציאל הערים הללו עצום: לוד שואפת להגיע ל-200 אלף תושבים (כפול ממספרה כיום) לפי דברי הנהלת העיר, ורמלה מתכננת תוספת עשרות אלפי יחידות דיור והכפלת אוכלוסייתה בהסכמי הגג. אם יעדי צמיחה אלה יתגשמו, הערים יהפכו למטרופולין בזכות עצמם, עם מסה קריטית של תושבים, עסקים ותשתיות – מה שבהכרח ימקם את המחירים ברף אחר לחלוטין. יחד עם זאת, ישנם אתגרים: רמלה ולוד הן ערים מעורבות עם אוכלוסייה הטרוגנית מאוד (יהודים, ערבים, דתיים, חילונים, עולים חדשים, ותיקים וכו'). קליטת האוכלוסיות החדשות ושילובן עם הוותיקות צריכה להיעשות ברגישות, אחרת עלולות להתעורר מתיחויות חברתיות. אירועי מאי 2021 בלוד הוכיחו כי מתחת לפני השטח יש מתחים, והם עלולים לפגוע בתדמית העיר ובביקוש בטווח הקצר. עם זאת, נראה ש"החיים חזקים מכל": חרף המאורעות, הציבור חוזר ורואה את היתרונות המוחשיים של הערים. הזיכרון הקולקטיבי של מהומות שוכח מול הצורך המעשי בדיור בהישג יד, והפיתוח העירוני מרגיע בהדרגה חששות ביטחון.

בנוסף, קיים סיכון של היצף בשוק המקומי אם יבנו אלפי דירות בבת אחת. כבר כיום בערים עם בנייה מואצת (דוגמת חריש, באר יעקב) ראינו תקופות שבהן ההיצע הרב בלם מחירים. ברמלה ולוד מתוכננת מסה משמעותית של דירות חדשות במקביל; אם כולן ישווקו סביב אותו פרק זמן, ייתכן ואפילו ייווצר לחץ קל להורדת מחירים או מבצעי קבלנים. אולם, ההערכות הן שהביקוש ימשיך להדביק את ההיצע, במיוחד לאור מחסור הדיור הכללי בגוש דן. היזמים עצמם אופטימיים: יו"ר חברת נדל"ן גדולה ציין כי "אנו צופים שמחירי הדירות ברמלה ובלוד יעלו בעשור הקרוב ב-30% לפחות ואף יותר".

בסיכומו של דבר, רמלה ולוד נמצאות כיום בנקודת מפנה היסטורית. אחרי עשרות שנים של דימוי בעייתי וקיפאון יחסי, הן "נולדות מחדש" כפנינות נדל"ן במרכז הארץ. המיקום האסטרטגי, ההתפתחויות בתחבורה, שטף הפרויקטים החדשים ושיפור הממשל המקומי – כל אלו יוצרים מציאות חדשה בשטח: מחירי הדיור כבר עלו משמעותית, וצפויים עוד לעלות, אם כי ייתכן שבמתינות רבה יותר. עבור משקיעים ורוכשים, הערים עוד מציעות כיום מחירים נגישים לעומת תל אביב וסביבותיה, אך חלון ההזדמנויות מצטמצם במהירות. אם מגמת השיפור תימשך, ייתכן שבעוד 10–15 שנים ידורגו רמלה ולוד בשורה אחת עם ערי הלוויין היקרות של תל אביב, ולא כ"שכנות הזולות" כפי שהיו מוכרות בעבר.