רקע: בין חלום הבעלות למציאות המשתנה
במשך עשרות שנים שררה בישראל אידאולוגיה חזקה של "בית בבעלות" כאבן יסוד לביטחון כלכלי. הורים רבים השרישו בדור הצעיר את התפיסה ש״עדיף לשלם משכנתה לעצמך מאשר שכר דירה לאחרים״, ורכישת דירה נתפסה כהישג חיים כמעט הכרחי. שוק הדיור המקומי גם אופיין בשיעור בעלות גבוה – בתחילת המאה ה-21 מעל 70% מהמשפחות גרו בדירה שבבעלותן, ושכירות נתפסה כשלב ביניים בלבד בדרך לרכישת דירה קבועה.
המדינה עצמה עודדה בעלות: החל משנות ה-90 מכרה הממשלה רבבות דירות דיור ציבורי לדייריהן, מה שהגדיל את שיעור בעלי הדירות באוכלוסייה. בכך התגבש מודל ישראלי שבו רוב משקי הבית הם בעלים של הדירה בה הם גרים, בניגוד לכמה מדינות מערביות שבהן שכירות היא הנורמה.
עם זאת, בעשוריים האחרונים מתחוללים שינויים דרמטיים בשוק הדיור הישראלי, המעמידים בסימן שאלה את המודל הזה. מחירי הדירות זינקו בשיעורים חסרי תקדים: בין 2002 ל-2022 זינקו מחירי הדיור בישראל בלמעלה מ-250% – הרבה מעבר לעליית השכר באותה תקופה.
המשמעות היא שהיכולת של זוגות צעירים לרכוש דירה ירדה באופן משמעותי. אם בעבר מספר המשכורות הדרוש לקניית דירה היה סביר, כיום רכישת דירה ממוצעת היא משימה כמעט בלתי אפשרית בלי הון עצמי גדול מאוד או נטילת משכנתה עצומה. ואכן, יותר ויותר ישראלים – בעיקר צעירים במרכז הארץ – דוחים או מוותרים על רכישת דירה ונאלצים להישאר בשכירות לטווח ארוך יותר. כתוצאה מכך, אנו רואים מגמת עליה עקבית בשיעור משקי הבית הגרים בשכירות בישראל.
מגמות השכרה מול קנייה בישראל בעשרים השנים האחרונות
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס) מראים תמונה ברורה: שיעור משקי הבית השוכרים עולה בהתמדה מאז ראשית שנות ה-2000. בשנת 2013 כ-24.3% מהדירות היו מאוכלסות בשוכרים, לעומת 28.1% בשנת 2022.
במקביל, שיעור הדירות בבעלות ירד מ-75% ל-71% באותה תקופה.
המשמעות – בתוך כעשור חלה עלייה של כ-40% במספר הדירות המושכרות, בזמן שמספר הדירות הכללי גדל בכ-21% בלבד.
גם בעשור שקדם לכך מסתמנת מגמה דומה של גידול במספר השוכרים, אם כי הנתונים מפורטים פחות. במילים אחרות, נתח השוק של הדיור בשכירות הולך ומתרחב.
התופעה בולטת במיוחד בערים הגדולות: בתל אביב-יפו כמעט חצי ממשקי הבית מתגוררים בשכירות (כ-50%)
לעומת פריפריה כמו מחוז הצפון שבו רק כ-20% שוכרים והשאר בבעלות.
בירושלים, חיפה וערים גדולות אחרות אף הן שיעורי השכירות גבוהים יחסית (25%-40%). לפי דוח הלמ״ס, בתל אביב לבדה מושכרות כיום כ-107 אלף דירות – כמחצית מסך הדירות בעיר.
בחלוקה דמוגרפית, עיקר העלייה בשכירות מתרכזת באוכלוסייה היהודית העירונית: כ-29% מהמשפחות היהודיות גרות בשכירות, לעומת 11.8% בלבד באוכלוסייה הערבית.
זאת משום שביישובים ערביים מסורתיים כמעט כולם גרים בבעלות (96%!) וחיים בבתים פרטיים שבנו, בעוד צעירים ערבים שעוברים לערים יהודיות הם חריגים ושוכרים שם דירות.
למעשה, תרבות המגורים הערבית והשכונות החרדיות עדיין דוגלות בבעלות, אך בקרב רוב הציבור – ובמיוחד הצעירים והחילונים במרכז – המציאות כפתה שינוי. יותר זוגות ומשפחות נשארים בשכירות לאורך זמן רב משהתכוונו.
מגמה זו נובעת משילוב גורמים כלכליים וחברתיים: מחירי הנדל״ן, תנאי המשכנתאות, תשואות המשכירים, והעדפות דוריות משתנות. ראשית, כפי שצוין, מחירי הדירות האמירו מאוד. לפי נתוני הלמ״ס, בין 2013 ליולי 2022 לבדה מחירי הדירות זינקו בכ-80%.
קפיצה עצומה שהפכה דירות להרבה פחות נגישות לקנייה. במקביל, מחירי השכירות עלו מתון יותר: אמנם גם שכר הדירה מטפס משנה לשנה, אך הפער מול מחיר הדירה גדל. התוצאה היא ירידה בתשואת המשכירים – כלומר בעלי דירות שמחזיקים בהן להשקעה מקבלים יחסית פחות הכנסה מהשכרתן ביחס לערך הנכס. התשואה הממוצעת השנתית מהשכרת דירה בישראל ירדה מרמה של כ-3% ויותר בעבר לכ-2.8% בשנת 2021, ובתל אביב התשואה אף כ-2% בלבד.
אלו רמות שפל היסטוריות, שמשמעותן היא שמחירי הדירות טיפסו הרבה יותר משכר הדירה. בנק ישראל צופה כי מצב זה ידרבן משכירים להעלות את דמי השכירות שהם גובים, בניסיון לשפר את התשואה.
תחזית שמתגשמת לנגד עינינו עם העליות החדות האחרונות בשכר הדירה.
שוק השכירות הישראלי אכן מתחמם ומתייקר. בשנת 2022–2023, עם העלייה החדה בריבית וההתקררות במספר העסקאות לרכישת דירה, חלה האצה נוספת במחירי השכירות: לפי נתוני הלמ״ס, עבור שוכרים שחידשו חוזה ב-2023 דמי השכירות עלו בכ-4.2%, ואילו עבור שוכרים חדשים (דירות שהתחלפו בהן דיירים) הייתה קפיצה של 7.2% בשכר הדירה.
מדובר בעליות דרמטיות בפרק זמן קצר, המעידות על ביקוש גבוה ועל כך שיותר אנשים נדחקים לשכירות ומתחרים על היצע מוגבל של דירות פנויות. ואכן, מומחים מזהירים כי אנו בפתחה של "משבר שכירות": עקב כמה התפתחויות – בהן העלאת מס הרכישה על משקיעים ועליית הריבית – קטן מספר הדירות הנרכשות להשקעה (המהוות היצע השכירות). נתח רכישות המשקיעים צנח מכ-30% מהשוק בשנת 2021 לכ-12% בלבד ב-2023 בעקבות העלאת מס הרכישה מ-5% ל-8%.
בנוסף, הריבית הגבוהה הבריחה גם קרנות ריט וחברות שהחלו להשקיע בדיור להשכרה – המימון התייקר והתשואה כאמור נשחקה.
חלק מהיזמים שהחזיקו מלאי דירות להשכרה אף מוכרים אותן בשל התשואה הנמוכה או צורך בנזילות.
התוצאה: היצע הדירות להשכרה עלול אף לרדת, בשעה שהביקוש רק עולה – מתכון להמשך עליית מחירים חדה בשוק השכירות. גורמים בענף מעריכים שבשנים הקרובות מצוקת השוכרים תחריף אם לא יינקטו צעדים, ונראה כבר כעת את ניצני המשבר.
מצד הביקוש, יש לציין גם את הגידול הדמוגרפי המהיר בישראל (כ-2% לשנה) שיוצר בכל שנה עשרות אלפי משקי בית חדשים הזקוקים לדיור, וכן שינוי בהרגלי החיים של הצעירים. דור ה-Y וה-Z בישראל נוטה היום להתחתן מאוחר יותר ולהחליף מקומות עבודה ומגורים יותר מפעם – מה שמעלה את הניידות הגאוגרפית ואת הנכונות לגור בשכירות לתקופות ארוכות. עבור צעירים בערים הגדולות, שכירות כבר אינה מילה גסה: רבים מבינים שייתכן ולא יצליחו לרכוש דירה בעשור הקרוב, ומעדיפים לשכור ולהישאר גמישים, מאשר להתחייב למשכנתה עצומת מימדים או להתפשר על דירה במקום מרוחק מהמרכז. בהתאם לכך, בסקרי עמדות מתגלה שינוי איטי בתפיסה – פחות בושה בלגור בשכירות מאשר בעבר, ויותר פתיחות לאפשרות של חיים לאורך זמן בדירה שאינה בבעלות הדייר.
עם זאת, חשוב להבהיר: למרות העלייה בהיקף השוכרים, ישראל עדיין אינה “מדינת שכירות” במובן המלא. רוב משקי הבית בארץ מוסיפים להתגורר בדירה בבעלותם (כ-71% נכון ל-2022.
והשאיפה לבעלות לא נעלמה אלא פשוט הפכה קשה יותר למימוש. השוק המקומי מצוי כעת בנקודת איזון עדינה: האם נמשיך בכיוון אירופה – אל שיעורי בעלות נמוכים יותר וקבלת השכירות כמצב רגיל – או שמא נראה תיקון (למשל ירידת מחירים או מדיניות ממשלתית) שיחזירו יותר משפחות למסלול רכישת הדירות. כדי לענות על כך, נבחן את המצב בישראל בהשוואה למדינות הידועות כ״מדינות של שוכרים״ ואת הגורמים שהובילו אותן לשם.
השוואה בינלאומית: ישראל מול מדינות "שכירות" (גרמניה, שוודיה ועוד)
באופן יחסי, שיעור משקי הבית השוכרים בישראל (כ-28%) עדיין נמוך מהמקובל בחלק ממדינות אירופה. למשל, בגרמניה למעלה ממחצית מהמשפחות גרות בשכירות, ובשוודיה כשליש מהמשפחות שוכרות את דירותיהן.
הממוצע באיחוד האירופי עומד על כ-30% ממשקי הבית בשכירות.
ואילו במדינות מזרח אירופה בעלות מסורת קומוניסטית של הפרטת הדיור – שיעור השוכרים נמוך במיוחד (בסלובקיה 7%, ברומניה 5% בלבד).
ישראל, עם כ-28% שוכרים, ניצבת באזור הביניים של המדינות המפותחות – קרוב לממוצע העולמי. למעשה, לפי עיתון גלובס, ישראל מדורגת במרכז הטבלה בהשוואה בינלאומית: במונחי אחוז דירות שכורות, אנו באמצע בין מערב אירופה (שיעורי שכירות גבוהים) לממוצע ה-OECD (כ-23.5% בלבד).
שיעור משקי בית המתגוררים בשכירות (2022) בישראל בהשוואה לגרמניה, שוודיה והממוצע האירופי. ישראל נמצאת מתחת לממוצע האיחוד האירופי, והרחק מאחור לעומת גרמניה שבה רוב משקי הבית שוכרים דירה.
גרמניה היא דוגמה בולטת למדינה שבה תרבות השכירות מושרשת היטב. שיעור הבעלות על דירות בגרמניה הוא מהנמוכים בעולם המפותח – רק כ-46% מהגרמנים גרים בדירה בבעלותם, והשאר (כ-54%) בשכירות.
הדבר היסטורית נובע ממדיניות ממשלתית ותרבות כלכלית-חברתית שהפכו את השכירות לאופציה אטרקטיבית, ולעיתים עדיפה, על רכישה. בניגוד למדינות כמו ארה״ב או ישראל, בגרמניה אין הטבות מס למשכנתה ולבעלי דירות (הריבית על משכנתה אינה מוכרת בניכוי ממס), אך מנגד יש מיסוי גבוה על רכישת נדל״ן.
שילוב זה מפחית את התמריץ לרכוש ומייקר את ההשקעה ברכישת דירה. במקביל, קיים בגרמניה מגזר דיור ציבורי ודיור שיתופי רחב היקף עם זכאות רחבה – לא רק לעניים ביותר – כך שמשפחות ממעמד הביניים יכולות לשכור דיור איכותי במחיר מפוקח וסביר לטווח ארוך.
יתרה מזאת, חוקי הגנת הדייר בגרמניה נחשבים חזקים: שוכרי דירות נהנים מחוזי שכירות בלתי מוגבלים בזמן, והמשכירים רשאים להעלות את דמי השכירות רק במסגרת הגבלות (לפי מדד או לפי מנגנון ה-Mietspiegel בערים, שמתאם את שכר הדירה למחירי שוק הוגנים). התוצאה היא שגרמניה הפכה ל**"אומת שוכרים"** במובהק – המגורים בשכירות אינם נתפסים כארעיים או כנחותים. משפחות שוכרות לטווח ארוך, לעיתים עשרות שנים באותה דירה, ללא חשש שהמשכיר יפנה אותן. כמובן שלמדיניות זו יש גם צד שני: שיעור הבעלות הנמוך תורם לכך שהעושר האישי הנצבר (הון דירות) של משקי בית גרמנים נמוך יחסית למדינות בעלות שיעור בעלות גבוה, מה שתורם לאי-שוויון כלכלי נמוך יותר אך גם לפערי עושר בין גרמנים למדינות אחרות.
בסך הכל, המודל הגרמני מראה שניתן לקיים שוק שכירות גדול ויציב אם המדינה מייצרת תמריצים לשכור (ואינה מעודדת בעלות באופן אגרסיבי) ואם יש נורמות חברתיות המקבלות זאת.
שוודיה נחשבת גם היא ל"גן עדן לשוכרים" בהיבטים מסוימים, אף ששיעור הבעלות שם גבוה מאשר בגרמניה. כ-65% מהשוודים גרים בדירה בבעלותם (כ-35% בשכירות).
נתון קרוב לממוצע האירופי. מה שמייחד את שוודיה הוא אופי שוק השכירות: כמחצית מהדירות להשכרה נמצאות בבעלות חברות דיור ציבוריות עירוניות, הפועלות ללא מטרת רווח.
למעשה, מתוך ~1.6 מיליון דירות שכורות בשוודיה, כ-860 אלף מוחזקות ע"י תאגידי דיור עירוניים ומושכרות בשכ"ד מפוקח.
שכר הדירה בשוודיה נקבע במשא ומתן קולקטיבי – איגוד השוכרים מול ארגוני בעלי הדירות – ולא באופן חופשי בשוק.
המשמעות היא מנגנון פיקוח על דמי השכירות המבטיח ששכר הדירה יהיה הוגן יחסית ואינו מזנק באופן פראי לפי גחמות השוק. מודל זה מאפשר אפילו למעמד הביניים לגור בדירות איכותיות בערי שוודיה (כולל במרכז סטוקהולם היקרה) בשכירות ארוכת טווח ובביטחון יחסי.
אך גם לשוודיה אתגריה: הפיקוח ההדוק יצר מחסור כרוני בדירות להשכרה – רשימות ההמתנה לדיור ציבורי בשטוקהולם ובגטבורג מתמשכות שנים רבות, ושוכרים רבים נאלצים לשכור תת-שכירויות או לפנות לשוק הפרטי הלא-מפוקח. המשבר בשוודיה הגיע לרמה פוליטית – כל ניסיון של הממשלה לבטל או להפחית את רגולציית שכר הדירה נתקל בהתנגדות ציבורית עזה; ב-2021 אף הפילו המצביעים הצעת רפורמה שכזו והפילו את הממשלה בעקבותיה. במקביל, מחירי הדירות בבעלות בשוודיה זינקו בכ-160% מאז שנת 2000.
מה שהקשה על שוכרים "לשדרג" לבעלות. במובן זה, שוודיה היא דוגמה מורכבת: היא מדינת רווחה עשירה עם הגנת דייר מקיפה, שבה רבים שוכרים מתוך בחירה, אבל אותה הגנה יצרה גם שוק דו-שכבתי – בעלי מזל שמשיגים דיור ציבורי מוגן מול אחרים המתקשים למצוא דירה פנויה.
מדינות נוספות: בעולם המערבי ניתן למצוא מודלים שונים של שוק שכירות. שווייץ שברה שיאים עם כ-58% ממשקי הבית בשכירות – הגבוה ביותר באירופה.
תוצאה של מסורת ארוכת שנים ורגולציה יציבה (וגם מחירי דירות מהגבוהים בעולם שקשה לרכוש). אוסטריה וכמה מדינות צפון אירופה (דנמרק, הולנד) מחזיקות גם הן שוקי שכירות גדולים (40%-45% שכירות) הודות לדיור ציבורי ועמותות דיור חזקות. מנגד, במזרח אירופה ובמדינות שהיה בהן גל הפרטה, רוב מוחלט מהמשפחות בבעלות – לדוגמה, ברומניה כמעט 95% בעלות ורק ~5% שכירות.
ארה"ב נמצאת באמצע (כ-35% שוכרים, 65% בעלי בתים), ובריטניה, צרפת, איטליה וספרד סביב 25%-35% שוכרים. חשוב לציין שבהרבה מדינות עם שיעור שוכרים גבוה, מתקיימת מעורבות ציבורית חזקה בשוק – אם דרך דיור ציבורי, רגולציות שכר דירה, או שניהם גם יחד – כדי להבטיח יציבות לשוכרים. כך, למשל, בוינה (אוסטריה) כ-22% מכלל הדירות בעיר הן בבעלות ציבורית (העירייה) ומשמשות לדיור מוזל.
בלונדון ופריז 19%-24% מהדירות הן ציבוריות.
לעומת זאת, בערים בישראל כמעט ואין דיור ציבורי משמעותי – בתל אביב רק 12% מהדירות השכורות הן בבעלות גופים מוסדיים או ציבוריים.
ובשאר הארץ שיעור זה זניח. זהו פער מבני-תרבותי חשוב בין ישראל למדינות ה״שוכרות״: כאן שוק השכירות פרטי ופרוץ כמעט לגמרי, בעוד במדינות כמו שוודיה, גרמניה ואוסטריה השכירות נחשבת חלק ממערך הרווחה המפוקח.
היבטים חברתיים ותרבותיים: שינוי בתפיסת ה"שוכרים"
המעבר ההדרגתי של ישראל ממדינת בעלות למשהו שקרוב יותר למדינת שכירות מלווה גם בשינויים חברתיים. סטיגמת ה"שוכר" שהייתה קיימת בעבר מתחילה להתערער. אם בעבר שוכרי דירות נתפסו כצעירים לא מבוססים או כמי "שעדיין לא התבססו", הרי שכיום מדובר בפלח גדול ומגוון באוכלוסייה – כולל משפחות, בעלי מקצועות חופשיים ואף בני מעמד הביניים המבוסס. כתבה ב"כלכליסט" ציטטה מומחה שטען כי בישראל נהוג להתייחס לדיור בשכירות "כשלעצמו ביניים" – שלב זמני לפני קניית דירה.
ואמנם, רוב הציבור עדיין רואה בבעלות יעד סופי, אך הלך הרוח מתחיל להשתנות בהדרגה. יותר אנשים מכירים בכך שלא לכולם תהיה דירה בבעלות בשלב מוקדם של חייהם, ושבינתיים אפשר לחיות טוב גם כשוכרים – בתנאי ששוק השכירות הוגן.
אולם כאן נעוץ קונפליקט: שוק השכירות בישראל כיום רחוק מלהיות גן עדן לשוכרים. למעשה, בהשוואה בינלאומית, שוכרי הדירות בישראל נחשבים לאחת האוכלוסיות הכי פחות מוגנות. חוזי השכירות לרוב קצרים (שנה טיפוסית), המשכירים רשאים להעלות שכר דירה או לא לחדש חוזה באופן חד-צדדי, ואין בישראל פיקוח של ממש על דמי השכירות. במדינות אירופה רבות יש חקיקה רחבה המאזנת בין צרכי השוכר למשכיר – למשל באיטליה, פינלנד וספרד קיימות הגנות מקיפות שמעניקות לשוכרים ביטחון כלכלי וחברתי.
בישראל, לעומת זאת, חוקי הגנת הדייר מצומצמים מאוד, לאחר ביטול רוב הפיקוח על השכירות מאז שנות ה-80. כתוצאה, השוכרים כאן תלויים לא פעם ב"גחמות בעלי הדירות" כפי שניסח זאת כתב כלכלי.
מצב זה יוצר תחושת חוסר יציבות: משפחות שוכרות חיות בידיעה שבכל שנה-שנתיים בעל הבית עשוי להקפיץ את השכ"ד או לבקש מהן לעזוב, ללא הרבה הגנה. הדבר גם מקבע פערים חברתיים: בעלי הדירות (שהולכים ומתעשרים מעליית ערך הנכסים) מול השוכרים (שחלק ניכר מהכנסתם "נשרפת" על שכר דירה ללא צבירת נכס).
כך הולכת ונרקמת חלוקה למעמדות – משכיר ובעלים – כפי שהזהירו פרשנים שונים. מחקר של מרכז אדוה ומרכז הגר תיאר כיצד בעולם נהוג ניהול ופיקוח ציבורי על שוק השכירות, בעוד שבישראל השוק מופקר.
לא במקרה, שוכרי הדירות בארץ חשים לעיתים מקופחים לעומת בני דורם שהצליחו לרכוש דירה. תחושת התסכול הזו כבר הופכת לכוח חברתי ופוליטי – מ"מחאת הדיור" ב-2011 ועד התארגנויות שוכרים שקמות כיום ודורשות פתרונות. השאלה היא האם השינוי התרבותי יסתכם בהשלמה פסיבית עם המציאות, או שיוביל לדרישה קולקטיבית ליותר הגנות ורגולציה.
מן הצד השני, יש סימנים לשינוי בגישת המדינה ושל חלק מהציבור לצורך בנורמליזציה של השכירות. צעירים רבים החלו להפנים את יתרונות הגמישות: כפי שניסח זאת מומחה בדיור, "איכות החיים שלהם תגדל אם ישכרו לעשר-עשרים שנה וישתמשו בכסף לשפר את רמת החיים, … תנו יציבות ותנו סכום חודשי סביר – ואל תנסו לטפס מעבר ליכולתכם".
יותר שוכרים דורשים היום חוזים ארוכי טווח וודאות ביחס לעליית השכ"ד. גם בשיח הציבורי, מושגים כמו "דיור בר-השגה בשכירות" ו"דיור לטווח ארוך" הופכים נפוצים, בעוד הדימוי של השוכר כמי ש"זרק כסף לפח" הולך ומתעמעם. יתכן ובדומה למדינות מערביות אחרות, תצמח בישראל "תרבות שכירות" חדשה – שבה לגור בשכירות נתפס כבחירה לגיטימית ולא כהכרח מצער. אבל כדי שזה יקרה, נדרשים שינויים הן כלכליים והן משפטיים, אותם נסקור בסעיף הבא.
מדיניות ותחזיות לעתיד: לאן פני שוק הדיור?
שאלת המעבר של ישראל למדינת שכירות תלויה במידה רבה במדיניות הממשלה ובכוחות השוק בשנים הקרובות. על מנת שיותר משפחות יוכלו להרשות לעצמן לשכור לטווח ארוך בלי חשש, נדרשת התערבות מסוימת להסדרת שוק השכירות. כיום מתחילים לראות ניצנים של צעדים כאלו: הממשלה הקימה כבר ב-2014 את החברה הממשלתית "דירה להשכיר" במטרה לעודד פרויקטים של שכירות ארוכת טווח. בשנים האחרונות הוצעו מכרזי קרקע ייעודיים לחברות שייבנו ויחזיקו דירות להשכרה לתקופות של 10 שנים ויותר בשכר דירה מפוקח. עם זאת, ההיקף עד כה קטן – מאות בודדות עד אלפי דירות בכל הארץ – טיפה בים לעומת כ-800 אלף הדירות המושכרות כיום בשוק הפרטי.
נדרש מאמץ גדול בהרבה כדי לבנות תשתית של דיור להשכרה בהיקף משמעותי. יו"ר הוועדה המחוזית ת"א, לדוגמה, קרא לאחרונה להכריז שכל מכרזי הקרקע של המדינה בשנת 2024 יהיו לדיור בשכירות ארוכת טווח – צעד דרסטי שנועד להדביק את הפער.
גם במשרד האוצר דנים בדרכים לתמרץ יזמים פרטיים לבנות להשכרה למרות התשואות הנמוכות: אחת ההצעות היא מתן הלוואות או ערבויות מדינה מוזלות כדי להקטין את עלויות המימון לפרויקטים כאלה.
בנוסף, עלו יוזמות לחזק את הגנת הדייר בישראל. ב-2017 נחקק "חוק שכירות הוגנת" שקבע מספר זכויות מינימליות לשוכרים (כגון איסור על חוזים דרקוניים, חיוב בעל הדירה לתקן ליקויים יסודיים וכו'), אבל החוק היה מצומצם ולא כלל פיקוח על המחיר. בשנים האחרונות חברי כנסת מהאופוזיציה והקואליציה גם יחד העלו הצעות להגבלת העלאות שכר דירה משנה לשנה (למשל תקרה של 2% או הצמדה למדד), אך הצעות אלו טרם הבשילו לחקיקה. יש המתנגדים לפיקוח מחירים מחשש שישבש את השוק – כפי שמציינים כלכלנים, פיקוח כזה עלול להפחית את היצע הדירות להשכרה ולפגוע בתחזוקתן.
לכן, ייתכן שהפתרון יהיה בגישת ביניים: עידוד חוזים ארוכי טווח מרצון, הטבות מס למשכירים פרטיים שחותמים על חוזים ל-5 שנים ומעלה, או הענקת זכויות לשוכר לטווח ארוך (כמו ראשוניות בחידוש חוזה). צעד נוסף שנעשה לאחרונה הוא הקלה רגולטורית לקרנות ריט ולמשקיעים מוסדיים להיכנס לתחום המגורים להשכרה – בתקווה שאלה יביאו סטנדרטים טובים יותר לשוכרים (ניהול מקצועי, תחזוקה, חוזים יציבים) בניגוד למשכירים פרטיים. ואכן, מספר חברות ביטוח ובנקים החלו לרכוש בניינים כדי להשכירם כחלק מתיק ההשקעות, אם כי בהיקף מוגבל.
תחזיות לעתיד: מומחי נדל"ן ובנקים חלוקים מעט בהערכותיהם לגבי השנים הקרובות. בנק ישראל סבור שההתקררות בשוק המכירות (עקב הריבית) תמשיך לטווח הבינוני, מה שיוביל לעליית חלקם של השוכרים בעל כורחם. כל עוד מחירי הדירות נותרים גבוהים משמעותית מרמות השכר, שיעור השוכרים צפוי לעלות בהדרגה. אם בשנים 2013–2022 עלה שיעור השוכרים בכ-3.8 נקודות אחוז, ניתן לשער שבקצב דומה עשוי שיעור השכירות להגיע לכ-35% סביב 2030. חלק מהאנליסטים אף צופים שישראל עשויה בסופו של דבר להגיע לכ-40% שוכרים באמצע המאה – דומה למדינות מערב אירופה – בשל המשך הגידול הדמוגרפי וההתכנסות לנורמות דיור של עולם אורבני מודרני. מן הצד השני, בממשלה יש עדיין שאיפה לעודד בעלות: תוכניות כמו "מחיר למשתכן" (שנוסדה ב-2016) סבסדו עשרות אלפי דירות לזכאי משרד השיכון, במטרה לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה למרות המחירים הגבוהים. המשך או חידוש תוכניות כאלה בעתיד עשוי לאזן את הירידה בשיעור הבעלות. כמו כן, אם וכאשר הריבית תרד בחזרה, יתכן ונראה גל רכישות דירות מחודש הן מצד משפרי דיור והן מצד משקיעים, מה שיכול להחזיר חלק מהשוכרים למסלול הקנייה. במילים אחרות, כיוון ההתפתחות אינו חד-כיווני בהכרח.
גורם נוסף שקשה לחזותו הוא המצב המאקרו-כלכלי והגירה: שינויים גדולים (למשל מיתון כבד, חלילה, או גל הגירה חיובית/שלילית) ישפיעו גם הם על שוק הדיור. למשל, במיתון – כפי שראינו בהיסטוריה – אנשים נוטים לדחות רכישות גדולות ולעבור לשכור כדי לא להתחייב, מה שמגדיל את שיעור השוכרים.
לעומת זאת, בתקופות צמיחה ואשראי זול רבים שבים למסלול הקנייה. נכון ל-2025, ישראל לאחר שנים של גאות במחירים נכנסה להאטה קלה בשוק הדיור: המחירים הפסיקו לטפס ואף ירדו בכ-5% מהשיא, אך שכר הדירה המשיך לעלות. אם מגמה זו תימשך, ייתכן שנראה "התכנסות" למודל של גרמניה – מחירי דירות כה גבוהים עד שרוב הצעירים פשוט יישארו בשכירות, וייתכן שתיווצר אף "דור שכירות" שלם.