השקעות נדל"ן למגורים: ישראל מול אירופה וארה"ב

השקעה בנדל"ן למגורים הפכה לאחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים בישראל, אך בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים מביטים גם אל מעבר לים. במאמר זה נשווה באופן מעמיק בין השקעות נדל"ן למגורים בישראל לבין השקעות דומות באירופה ובארה"ב, נכון לשנים 2024–2025. נבחן את מטרות ההשקעה הנפוצות, סוגי הנכסים המומלצים, היתרונות והחסרונות בכל אזור ונסקור דגשים חשובים כגון מיסוי, סיכונים, נזילות וקרבה גיאוגרפית. ההשוואה תלווה בנתונים עדכניים ותובנות שיעזרו לכם להבין איפה וכיצד כדאי להשקיע בנדל"ן למגורים.

מטרות השקעה נפוצות בנדל"ן למגורים

משקיעים שונים מגדירים הצלחה בנדל"ן בצורה שונה – חלקם מחפשים תזרים מזומנים שוטף, אחרים מכוונים לרווחי הון מעליית ערך הנכס, ויש הרואים בנדל"ן כלי לשימור הון לאורך שנים. להלן שלוש המטרות המרכזיות בהשקעות נדל"ן וכיצד הן מתבטאות בישראל לעומת חו"ל:

תזרים שוטף (תשואה פירותית): משקיעים המעוניינים בהכנסה חודשית משכירות מיידית יעדיפו שווקים עם תשואות שכירות גבוהות. בישראל, התשואה השוטפת נמוכה יחסית – כ־2%–3% בשנה בערים המרכזיות. למשל, בתל אביב התשואה הממוצעת על דירה היא סביב 2% בלבד, ואף בבאר שבע, העיר המובילה בתשואה, הממוצע כ־3% לשנה. מנגד, בארה"ב נפוצות תשואות שוטפות גבוהות בהרבה: בערי דרג בינוני (“ערים בינוניות”) ניתן למצוא נכסים המניבים 6%–8% בשנה משכירות. גם בחלק ממדינות אירופה המתפתחות (כגון יוון או מזרח אירופה) אפשר להגיע לתשואות של 5% ואף יותר על דירות קטנות במיקומים מבוקשים. עם זאת, ברוב מערב אירופה התשואות שמרניות יחסית (כ־3%–5% בשנה בלבד בערים הגדולות), מה שמשקף שווקים יציבים אך פחות רווחיים בטווח הקצר.
עליית ערך (תשואה הונית): משקיעים רבים רואים בנדל"ן אפיק לצבירת הון דרך עליית שווי הנכס לאורך זמן. בישראל, זהו מוטיב מרכזי – מחירי הדירות זינקו בעשור האחרון ביותר מפי 2, עם תשואה שנתית משוק הנדל"ן (כולל שכ"ד) של כ־8.7% בממוצע בעשור החולף. המשמעות: מי שהשקיע בדירה בישראל נהנה מעליית ערך משמעותית, שהקדימה בהרבה השקעות סולידיות כמו אג"ח או פיקדון. באירופה, הפוטנציאל לעליית ערך קיים, במיוחד בערים היסטוריות ומבוקשות שבהן היצע הקרקע מוגבל – למשל, נכסים במרכזי ערים כמו לונדון, פריז או ברלין נוטים לעלות בערכם לאורך שנים בזכות הביקוש הקשיח. אמנם קצב העלייה באירופה לרוב מתון (אולי 2%–4% בשנה במערב אירופה), אך מדובר בעלייה יציבה לטווח ארוך. בארה"ב, באזורים מתפתחים עם גידול אוכלוסייה (כמו מדינות ה"סאן-בלט" בדרום-מזרח ארה"ב), נרשמו עליות מחירים מהירות יותר – בחלק מהשווקים צפי לעליית ערך של 4%–8% בשנה, לצד התשואה השוטפת הגבוהה. כלומר, השוק האמריקאי מציע שילוב של תשואה שוטפת נאה וגם אפסייד של עליית ערך, במיוחד בערים בצמיחה.
שימור הון וביטחון: יש הרואים בדירה להשקעה "עוגן" כספי לימים קשים – נכס מוחשי שערכו נשמר ואף עולה מעט עם האינפלציה, בניגוד לניירות ערך תנודתיים. בישראל נהוג לתפוס את שוק הדיור כמקלט בטוח יחסית; גם בתקופות משבר בטחוני או כלכלי, מחירי הדירות לרוב לא צונחים בחדות (ולמעשה, למעט תיקונים קלים, המגמה רב-שנתית הייתה תמיד כלפי מעלה). השקעה בנדל"ן ישראלי נתפסת לכן כהגנה מפני שחיקת ערך הכסף לאורך זמן. באירופה, נכסים במדינות חזקות (כמו גרמניה או בריטניה) משמשים למשקיעים גלובליים כאמצעי לשימור הון במטבע חזק (אירו/ליש"ט) ובסביבה רגולטורית יציבה. משקיע ישראלי ששואף לגדר סיכונים גיאופוליטיים מקומיים עשוי לפזר השקעות ולקנות דירה גם ביעד אירופאי בטוח. בארה"ב, עם כל האטרקטיביות, המרחק והמורכבות מציבים אתגרים – לכן היא מתאימה למשקיעים שמוכנים להתאמץ למען תשואה גבוהה יותר ולאו דווקא למי שמחפש שקט נפשי מוחלט. עם זאת, גם בארה"ב חוקי המשחק היציבים והשקיפות נותנים ביטחון מסוים למשקיע הזר. בסופו של דבר, בחירת היעד להשקעה צריכה להתאים למטרת ההשקעה האישית ולפרופיל הסיכון שלכם.

סוגי נכסים נפוצים להשקעה – ישראל, אירופה וארה"ב

סוג הנכס שתבחרו להשקיע בו משפיע במידה רבה על התשואה, הסיכון ואופן הניהול של ההשקעה. קיימים כמה סוגי נכסים מרכזיים בנדל"ן למגורים, וכל אזור גיאוגרפי מתאפיין בהזדמנויות מעט שונות. הנה הסקירה:

דירות יד שנייה (דירות קיימות): בישראל זהו הסוג הנפוץ ביותר למשקיע הפרטי – רכישת דירה קיימת, לרוב באזורי ביקוש, והשכרתה לטווח ארוך. היתרון בדירה יד-שנייה הוא מחירה הנמוך יחסית לדירה חדשה באותו אזור, מה שמשפר מעט את התשואה. רבים מהמשקיעים בארץ רוכשים דירות ישנות לשיפוץ באזורים מתפתחים, מתוך ציפייה להשבחה ועליית ערך עם הזמן. באירופה, שוק הדירות הקיימות מגוון: בערים כמו ברלין, אתונה או ליסבון משקיעים זרים רוכשים דירות בבניינים ישנים ומשפצים אותן כדי להשכיר (לעיתים לטווח קצר לתיירים, במיוחד ביוון וספרד). יש לזכור שבמדינות מסוימות באירופה יש רגולציה חזקה על דירות ישנות ושימור היסטורי, מה שעשוי להגביל שינויים בנכס. בארה"ב, מקובל שגם דירות (Condos) וגם בתים צמודי-קרקע קיימים יהיו יעד להשקעה. למשל, דירת קונדומיניום בניו יורק לעומת בית פרטי באטלנטה – לשניהם יש שוק פעיל. חשוב לציין שבארה"ב שוק הדירות למכירה מפותח ושקוף מאוד – כל עסקה נרשמת במערכות MLS פומביות, כך שמשקיע יכול בקלות יחסית להשוות מחירים ולנתח שווי.
פרויקטים חדשים “על הנייר” (דירות מקבלן): סוג נכס זה מושך משקיעים בישראל לא מעט, שכן רכישת דירה חדשה לפני בנייה מאפשרת הנחה במחיר וכמו כן מעניקה זמן התארגנות למימון. המשקיע הישראלי מכיר את מודל ה"פריסייל" – קנייה מוקדמת מקבלן ומכירה ברווח קרוב לאכלוס, או השכרה לטווח ארוך עם דירה חדשה שקל יותר להשכיר. היתרון: סטנדרט בנייה מודרני, הוצאות אחזקה נמוכות בתחילה, ואטרקטיביות לשוכרים. החיסרון: תקופת המתנה ללא הכנסה (הנכס עוד בבנייה) וסיכון של עיכובים. באירופה ובארה"ב קיימים גם כן פרויקטי בנייה למשקיעים, אך הגישה שונה: באירופה יש מדינות עם הגבלות על מכירה מוקדמת (למשל בגרמניה נהוג למכור רק כשהפרויקט בשלבי בנייה מתקדמים). בארה"ב, משקיעים זרים פעמים רבות נכנסים כשותפים בפרויקטי מולטי-פמילי (קומפלקסים של דירות) הנבנים בערים בצמיחה. למשל, באזורים בדרום ארה"ב כמו טקסס וג'ורג'יה, יש פרויקטים חדשים רבי-דירות שמיועדים להשכרה, והמשקיעים נכנסים כקבוצה עוד בשלבי היזום. היתרון בארה"ב – לרוב עלויות הבנייה זולות יותר מאשר בישראל (בניה מודולרית ועץ, בהיעדר מחסור בקרקע), ולכן מחיר הנכס החדש יכול להיות נמוך משמעותית ממחיר דירה חדשה בישראל. למעשה, בית צמוד קרקע מרווח בארה"ב עשוי לעלות כמו דירת 3 חדרים בפריפריה בישראל, נתון שממחיש את פערי המחירים בין השווקים.
בניינים שלמים וקומפלקסים: רכישת בניין דירות שלם או מספר יחידות כחטיבה אחת היא גישה המתאימה למשקיעים גדולים יותר או לקבוצות. בישראל עסקאות כאלה נדירות למשקיע הפרטי (בעיקר בשל מחירי העתק של מבנים שלמים, גם בערי פריפריה). עם זאת, ישנם משקיעים ישראלים שרוכשים בניין קטן בערים מתחדשות (למשל בניין ישן עם 4–6 דירות בערי השפלה או הצפון) ומשביחים אותו. בחו"ל, דווקא נפוץ יותר לראות משקיעים זרים קונים מבנה שלם: בגרמניה, קרנות ומשקיעים בינלאומיים רכשו הרבה מבני מגורים שלמים (Multi-Family) בערים כמו ברלין והמבורג, כדי ליהנות מתזרים משכר דירה של מספר יחידות יחד. בארה"ב, זהו תחום מפותח במיוחד – מתחמי דיור (Multi-Family Complexes) של עשרות דירות, או בנייני דירות בני כמה קומות, נרכשים לעיתים קרובות ע"י קבוצות משקיעים וקרנות, כולל ישראלים. למשל, באזור אטלנטה בג'ורג'יה משקיעים רוכשים קומפלקסים שלמים, נהנים מצמיחה כלכלית אזורית ומשוכרים רבים. היתרון ברכישת נכס רב-יחידתי הוא פיזור סיכונים (אם דירה אחת ריקה, האחרות מכניסות) וכן ניצול יעיל של ניהול ותחזוקה במקום אחד. החיסרון הוא הצורך בהון גדול ובניהול מקצועי יותר. גם בתי קרקע פרבריים בארה"ב אפשר לרכוש במקבץ – ישנם משקיעים הרוכשים כמה וכמה בתים צמודי-קרקע בשכונה (למשל בטקסס או בפלורידה) ומשכירים אותם כתיק השקעה מניב.
נכסי נופש ו-Airbnb: סוג זה אינו בדיוק "למגורים קלאסי", אך משקיעים רבים נוהים אחריו – רכישת דירה ביעד תיירותי (כמו עיר חוף בספרד, אי ביוון או פלורידה בארה"ב) והשכרתה לטווח קצר לתיירים. בישראל שוק Airbnb מרוכז בעיקר בתל אביב וירושלים, אך רגולציה ומיסוי על דירות נופש מגבילים את הכדאיות. באירופה, מקומות כמו איים ביוון או ערי חוף בפורטוגל מציעים נכסים זולים יחסית עם פוטנציאל תשואה גבוה בעונת התיירות, אך יש כמובן סיכון גבוה יותר בעונתיות ובתחרות. ראוי להזכיר שבפורטוגל וספרד הממשלה אף החלה להגביל בהדרגה השכרות לטווח קצר כדי להגן על שוק השכירות המקומי – דבר הממחיש שינויים רגולטוריים אפשריים. בארה"ב, נכסי נופש פופולריים בפלורידה (אורלנדו, מיאמי) ובערי נופש (לאס וגאס, למשל). שם יש תעשייה שלמה של ניהול נכסי Airbnb עבור בעלי נכסים שמתגוררים רחוק.

השורה התחתונה: למשקיע מישראל עומד מגוון רחב של אפשרויות – מדירה קטנה בחיפה ועד בית פרטי בפלורידה. בחירת סוג הנכס צריכה להתאים לתקציב, ליכולת הניהול ולמטרות: האם אתם מחפשים נכס שייתן הכנסה מיידית? להשביח פרויקט חדש ואז למכור ברווח? או אולי לבנות פורטפוליו של כמה יחידות לטווח ארוך? הבנת היתרונות של כל סוג נכס בכל שוק תסייע לכם לקבל החלטה מושכלת.

יתרונות וחסרונות: השקעה בישראל לעומת אירופה וארה"ב

כעת נתמקד בהשוואת יתרונות וחסרונות בין השקעה בנדל"ן למגורים בישראל לבין השקעה בחו"ל. נסקור את ישראל מול שני אזורים עיקריים: מדינות אירופה נבחרות (גרמניה, יוון, ספרד, פורטוגל) וארצות הברית (עם דגש על אזורים בולטים כמו טקסס, פלורידה, ג'ורג'יה וניו יורק). לכל אזור יש מאפיינים ייחודיים שמשפיעים על כדאיות ההשקעה בו.

ישראל – יציבות וביקוש מקומי מול מחירים ומיסוי גבוהים

יתרונות ההשקעה בישראל:

ביקוש קשיח ונדל"ן כ"מוצר חובה": ישראל מתאפיינת בגידול אוכלוסייה גבוה ובמחסור כרוני בקרקעות פנויות במרכז הארץ. כתוצאה, הביקוש לדיור נותר גבוה, מה שתומך במחירי הדירות בטווח הארוך. דירה בישראל נתפסת כנכס בטוח שערכו יעלה עם השנים (ואכן, כזכור, מחירי הדירות בישראל הוכפלו בעשור).
היכרות ונוחות: השקעה בישראל "קרובה לבית" – המשקיע מכיר את השוק, את השפה, את החוק ואת התרבות העסקית. ניהול הנכס פשוט יחסית: קל לעקוב אחרי הנכס, לטפל בתחזוקה ואפילו לנהל את ההשכרה עצמאית ללא חברת ניהול, בזכות הקרבה הגיאוגרפית. זהו יתרון גדול מול השקעה מרחוק. בנוסף, משקיעים רבים מעידים שעל אף התשואה הנמוכה, השקט הנפשי שבהחזקת נכס קרוב אליהם שווה הרבה.
מימון נוח לרוכשים מקומיים: בישראל בנקים נותנים משכנתאות למשקיעים (אמנם בהגבלות מינוף, עד 50% על דירה שניה). תנאי המימון למקומיים לרוב טובים ממה שיציעו בחו"ל למשקיע זר. הריבית בישראל בתקופת 2020–2022 הייתה נמוכה מאוד, ועודדה משקיעים לקחת מינוף זול – אם כי ב-2023–2024 הריבית עלתה ובלמה מעט את השוק. עדיין, בהשוואה לחו"ל, קל יותר לישראלי לקבל הלוואה לרכישת דירה בארץ מאשר לקבל משכנתא במדינה זרה.

חסרונות ההשקעה בישראל:

מחירי נכסים מהגבוהים בעולם ביחס להכנסה: ישראל הפכה לשוק יקר במיוחד. מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה בישראל הוא סביב 162 משכורות בממוצע – הרבה יותר מבארה"ב (47 משכורות) ואפילו ממדינות אירופה כמו גרמניה (107) או ספרד (105). המשמעות: כניסה להשקעה בארץ דורשת הון עצמי גבוה מאוד. התשואה הנמוכה (2%–3% שכ"ד) אינה מאזנת זאת, ולכן התשואה על ההון העצמי נמוכה. למשקיע עם סכום מוגבל, יתכן ובחו"ל יוכל לרכוש נכס בסכום קטן בהרבה.
מיסוי כבד על משקיעים: מדיניות הממשלה בשנים האחרונות לא מעודדת משקיעי נדל"ן. מס הרכישה על דירה שנייה עומד כיום על 8% מהשקל הראשון (עד כ-6 מיליון ₪) ו-10% מעבר לכך – הוצאה משמעותית שמורידה את תשואת ההשקעה נטו. אמנם, הכנסות משכירות למגורים בישראל זוכות לפטור חלקי (נכון ל-2024, פטור עד ~5,470 ₪ בחודש, או מס מופחת של 10% על שכ"ד בלי ניכוי הוצאות), אך בפועל משקיעים רבים חוצים רף זה ומשלמים מס על ההכנסות. גם מס שבח (רווח הון) חל בעת מכירה על דירה שנייה בשיעור של ~25%. כלומר, המדינה "שותפה" לרווחי המשקיע באופן ניכר. לשם השוואה, בארה"ב המיסוי על משקיע זר יכול להיות נמוך יותר (ראו להלן), ובאירופה תלוי מדינה אך לרוב יש הטבות אם מחזיקים בנכס לטווח ארוך.
סיכון רגולטורי ופוליטי: בישראל קיימת אי ודאות מסוימת סביב רגולציית הנדל"ן – משרדי ממשלה שונים הציעו למשל מיסוי נוסף על דירות ריקות, שינויים בחוקי השכירות, הגבלות על AirBNB וכו'. גם אירועים גיאופוליטיים (מבצעים צבאיים, אי-יציבות פוליטית) עלולים להרתיע רוכשים זרים ולהאט את השוק זמנית. אמנם הנדל"ן הישראלי הוכיח חסינות לאורך שנים, אך משקיע שמרני ייקח בחשבון גם תרחישי קיצון מקומיים.

אירופה – שוק מגוון עם הזדמנויות יציבות מול תשואות נמוכות ורגולציה

מדינות אירופה מציעות פסיפס מגוון של הזדמנויות נדל"ן, ושוקלות כחלופה פופולרית למשקיע הישראלי שמחפש בחו"ל. חשוב להבחין בין מערב אירופה הוותיקה (גרמניה, צרפת, בריטניה, ספרד, פורטוגל וכד') לבין מדינות דרום-מזרח/מזרח אירופה (יוון, רומניה, גאורגיה וכו') – שכן הפרופיל שונה.

יתרונות ההשקעה באירופה:

יציבות ואפשרות להגירה/אזרחות: השקעה באירופה קורצת למשקיעים שמחפשים יציבות ארוכת טווח, אפילו יותר מבישראל. מדינות האיחוד האירופי מתאפיינות בכלכלה מפותחת, מערכת משפט חזקה והגנת קניין פרטית טובה. עבור מי שחושב גם על אופק של מעבר לאירופה, חלק מהמדינות הציעו תוכניות "ויזת זהב" – תושבות עבור משקיעי נדל"ן. למשל, יוון העניקה אשרת תושבות ברכישת נכס (סף ההשקעה הועלה ל-400 אלף אירו מ-2024), ופורטוגל הציעה במשך שנים מסלול דומה (אם כי נכון ל-2024 היא סיימה תוכנית זו). כלומר, קניית דירה באירופה עשויה לספק ביטחון כלכלי ופיזי – גידור מפני סיכונים בישראל ואפשרות לדריסת רגל באיחוד האירופי.
מחירי נכסים נגישים יותר (בחלק מהמדינות): אמנם בערי מערב אירופה המחירים אינם נמוכים (דירה בברלין או במדריד יכולה לעלות כמו במטרופולין הישראלי), אך קיימות מדינות וערים בהן הנדל"ן זול משמעותית מישראל. לדוגמה, באתונה ובסלוניקי ביוון, או בערי דרום ספרד, ניתן לרכוש דירת שני חדרים בפחות מ-100–150 אלף אירו – מחיר שכמעט ולא קיים בישראל. אפילו בפורטוגל לפני הזינוק האחרון, נכסים בליסבון נמכרו במחירים נמוכים יחסית לתל אביב. מחירי הכניסה הנמוכים פירושם שגם עם תשואה מתונה, ההשקעה אפשרית בסכומי הון נמוכים יותר מאשר בארץ. בנוסף, עלות האחזקה (ארנונה, דמי ניהול) ברבות מהמדינות נמוכה מזו שבישראל.
פוטנציאל עליית ערך באזורים מתעוררים: לצד התשואה השוטפת, באירופה יש הזדמנויות להשבחה והערכה של הנכס. למשל, יוון יצאה ממשבר כלכלי עמוק בעשור הקודם, ומחירי הנדל"ן שם מתחילים להתאושש ולעלות – משקיעים שנכנסו בזמן נהנים כעת מעליות דו-ספרתיות באחוזים בערים כמו אתונה. גם פורטוגל וספרד, אחרי משבר 2008, רשמו עליות ניכרות בשנים 2015–2020. משקיע סבלני באירופה יכול להרוויח גם מעליית הערך ארוכת הטווח, במיוחד אם בוחר עיר עם תשתית משופרת וגידול בתיירות או בהייטק. דוגמה: ברלין, למרות תשואות השכירות הנמוכות (~3% שנה), ערך הנכסים שם עלה בהתמדה עם הצמיחה בעיר ומשיכת צעירים מכל העולם.

חסרונות ההשקעה באירופה:

תשואה שוטפת נמוכה ומיסוי גבוה: כפי שהוזכר, במערב אירופה התשואות משכירות נמוכות יחסית – בסביבות 3%–4% בלבד ברבות מהערים הגדולות. במילים אחרות, ההכנסה השוטפת צנועה ולא פעם אפילו אינה מכסה את כל עלויות המשכנתא (אם יש) וההחזקה. מעבר לכך, שיעורי המס על הכנסות משכירות ועל רווחי הון באירופה לרוב גבוהים. במדינות רבות המס השולי יכול להגיע ל-40%–45% על הכנסה מדירה (כתלות במדרגת המס של המשקיע). גם מסי רכישה ונלוות בעסקה משמעותיים: בגרמניה למשל, רכישת נכס מחויבת במס רכישה איזורי (~6% מהמחיר) ועוד עלויות נוטריון ותיווך, כך שסך עלויות העסקה יכול להגיע לכ-10% מהמחיר – גבוה מבישראל. בספרד ואיטליה מס הרכישה סביב 8%–10%. כלומר, הרווחיות נטו באירופה נשחקת בשל מיסוי כבד. יש אמנם אמנות מס בין ישראל למדינות רבות, למניעת כפל מס, אך עדיין נטל המס הכולל גבוה.
רגולציה פרו-שוכרים ומורכבות משפטית: שוק השכירות באירופה מוגן בחוק בהרבה מישראל. ישנן מדינות עם הגבלות על העלאת שכר דירה (למשל, “בלם שכר הדירה” בגרמניה מגביל העלאות בחוזה מתחדש), חוזי שכירות ארוכי טווח עם זכויות דייר נרחבות (בצרפת ובספרד, למשל, קשה לפנות דייר שלא משלם, בשל הליכים ממושכים ובתי משפט עמוסים). למשקיע המשמעות היא פגיעה בגמישות הניהולית – לא תמיד אפשר לעדכן שכר דירה חופשי לפי השוק, ולעיתים החוק מגן על הדייר יותר מאשר על בעל הבית. גם הליך הפינוי באירופה עלול להיות ממושך ויקר. כמו כן, לכל מדינה חוקים, שפות ונוהגים עסקיים משלה – מה שיוצר עקומת לימוד למשקיע הזר. שקיפות המידע בשווקי אירופה נמוכה יותר מבארה"ב: אין מאגרי מחירים נגישים בכל מקום, והרבה עסקאות נסגרות בקשרי תיווך מקומיים לא-פורמליים. למשל, בברלין או פריז חלק גדול מהדירות נמכר "off-market" דרך מכרים, מה שמאתגר משקיע זר לקבל תמונה מדויקת של המחירים.
ניהול מרחוק ולעיתים מעורבות אישית: שוק ניהול הנכסים המקצועי פחות מפותח באירופה לעומת ארה"ב. במקומות רבים בעלי דירות מטפלים בהכל בעצמם. משקיע ישראלי יצטרך לעיתים לשכור עורך-דין מקומי או חברת ניהול קטנה, אך השירות עשוי להיות בסיסי (גביית שכר דירה וטיפול בתקלות). תרבות ה"שירות למשקיע" לא תמיד מושרשת כמו בארה"ב – וייתכן שתידרשו לטוס לעיתים ולפקח בעצמכם. עבור חלק מהמשקיעים, המרחק והבירוקרטיה (ויזה, שפה) עלולים ליצור טרחה שמקטינה את הכדאיות, בייחוד אם פורצת בעיה משפטית או תחזוקתית שמצריכה התערבות מיידית.

דגשים לפי מדינות באירופה:

גרמניה: שוק גדול ויציב עם כלכלה חזקה. יתרון – יציבות וצפי צמיחה מתון, חסרון – תשואות נמוכות (~3%–4%) ורגולציה קשוחה (דיירים בעלי הגנות חוקיות חזקות). עדיין, נדל"ן גרמני נחשב "עוגן" בטוח, ומשקיעים מוסדיים מרבים להשקיע בו.
יוון: שוק מתעורר, מחירים נמוכים ותשואות יפות (4%–6% ואף יותר בדירות קטנות). יתרון – פוטנציאל עליית ערך עם שיקום הכלכלה, תוכנית ויזת זהב משכה זרים (עדכון 2024: סף ההשקעה הוכפל ל-400,000 אירו באתונה). חסרון – יציבות כלכלית נמוכה מיתר האיחוד, אבטלה גבוהה ושוק שכירות קטן (הרבה בעלות).
ספרד ופורטוגל: מדינות דרום אירופה המציעות אקלים נהדר ועניין תיירותי (טוב לנכסי נופש). יתרונות – מחירים עדיין נמוכים ממערב אירופה, ותשואות סביב 4%–5% בערים גדולות (מדריד, ליסבון) וגבוהות יותר בערי שוליים. בשנים 2015–2019 ראינו עליות מחירים מהירות בליסבון ובערי ספרד בעקבות ביקושים זרים. חסרונות – כלכלה תנודתית יותר, תלות בתיירות, ורגולציה מתחזקת: פורטוגל הגבילה מתן ויזות זהב בנדל"ן, ספרד חוקקה ב-2023 חוק דיור חדש המגביל עדכון שכר דירה באזורי לחץ. צריך לעקוב אחרי השינויים.
מזרח אירופה (פולין, הונגריה, גאורגיה): כאן היתרונות הם מחיר רצפה ותשואות גבוהות, אך הסיכונים – שווקים פחות מפוקחים, סיכון מטבע (מטבע מקומי לא אירו) ומיעוט ניסיון של משקיעים ישראלים. למשל, בגאורגיה הדירות זולות מאוד (מספר המשכורות לדירה הוא 14 בלבד!) והתשואה יכולה להיות דו-ספרתית על השכרות נופש, אבל השוק קטן ותלוי בתיירות ורפורמות שלטוניות.

ארה"ב – תשואות ואפשרויות מגוונות מול מרחק ואתגרי ניהול

ארצות הברית היא יעד השקעה אהוב על ישראלים, ולא בכדי. שוק הנדל"ן האמריקאי עצום בהיקפו, נזיל, ודוגל ביזמות ותחרות חופשית. אך לצד ההזדמנויות מגיעים גם אתגרים הנובעים מהמרחק ומהבדלי התרבות העסקית. נסקור את היתרונות והחסרונות המרכזיים:

יתרונות ההשקעה בארה"ב:

תשואות שכירות גבוהות: ארה"ב מצטיינת ביחס תשואה-מחיר עדיף על ישראל ואירופה. נכסים למגורים בארה"ב מציעים בממוצע 6%–10% תשואה שנתית משכירות – כפול ואף יותר מהמקובל באירופה. בערים מדרג שני/שלישי, כגון קליבלנד (אוהיו) או סן אנטוניו (טקסס), ניתן למצוא בתים בבעלות פרטית עם תשואה גולמית של 8%–12%. אפילו לאחר עלויות ניהול וביטוח, נשארת תשואה נקייה אטרקטיבית למשקיע. בנוסף, במדינות עם צמיחה חזקה (טקסס, ג'ורג'יה, קרוליינה הדרומית וכו') השילוב של שכירות בעלייה ועליית ערך הנכס יוצר תשואה כוללת פנומנלית. אין ספק שהפוטנציאל להכנסה שוטפת גבוהה הוא אחד המניעים העיקריים של משקיעים ישראלים לארה"ב.
מחירי נכסים וזמינות מימון: בניגוד לישראל, בארה"ב מחירי הדיור משתנים מאוד מאזור לאזור – וניתן למצוא שווקים זולים שבהם במחיר של דירת 3 חדרים בישראל תוכלו לרכוש כמה בתים. למשל, בית פרטי גדול בפרברי המערב התיכון עשוי לעלות רק 200–250 אלף דולר – בערך חצי ממחירה של דירת 3 חדרים באזור המרכז בארץ. יתרה מכך, הבנקים האמריקאים מציעים משכנתאות למשקיעים זרים בתנאים לא רעים. היצע המימון רחב: הלוואות Non-Recourse, מימון סוחר, שיעבוד הנכס בלבד וכו'. אמנם לרוב נדרש הון עצמי גבוה (30%-40%), אך עצם הזמינות של אשראי לזר היא יתרון גדול (באירופה זה כמעט לא אפשרי בלי תושבות). בזכות המינוף, התשואה על ההון יכולה לגדול משמעותית.
שוק נזיל ושקוף: הנדל"ן בארה"ב נחשב נזיל – קל יחסית למכור נכס, בעיקר באזורי ביקוש. שוק הקונים גדול (אוכלוסייה של 330 מיליון) ויש זרימת מידע חופשית. משך הזמן למכירה לרוב קצר מזה שבאירופה, הודות לשוק משכנתאות יעיל ולתרבות שבה אנשים מחליפים בתים בתדירות יחסית גבוהה. הדבר מקנה למשקיע גמישות יציאה – במידת הצורך אפשר לממש השקעה במהירות גבוהה יותר. בנוסף, שקיפות הנתונים בארה"ב גבוהה: כל היסטוריית העסקאות, שומות המס, מידע תכנוני – נגיש בפלטפורמות ציבוריות. מערכות ה-MLS מאפשרות גם למשקיע זר להעריך בקלות את שווי השוק.
סביבה עסקית ותשתיות ניהול מתקדמות: ארה"ב מציעה סביבה משפטית יציבה ואחידה יחסית למשקיעים – אמנם כל מדינה עם חוקים משלה, אבל יש מסגרת פדרלית ברורה וחוקי קניין עקביים. חוקי השכירות בארה"ב לרוב מאפשרים גמישות לבעלי הנכסים – אין פיקוח שכירות פדרלי, ובמדינות רבות (למשל בפלורידה, טקסס, ג'ורג'יה) החוקים פרו-משכיר במובהק: קל לפנות דייר שלא משלם, אין הגבלת שכ"ד ממשלתית, והמשכיר יכול לבחור חוזה חודשי או שנתי כרצונו. גם מבחינת ניהול – קיימת תעשייה ענפה של חברות ניהול נכסים. בעל דירה יכול לשכור חברת ניהול מקומית שתגבה את השכ"ד, תטפל בתחזוקה, תפיק דוחות ותתנהל מול הדיירים – הכל בשקיפות מלאה אונליין. עלות הניהול נעה ~8%–10% מדמי השכירות, אך חוסכת לבעלים התעסקות רבה. התחרות בין חברות הניהול גם מבטיחה שירות מקצועי – בניגוד לאירופה, כאן זה עסק מבוסס. מבחינת מיסוי, המערכת האמריקאית ידידותית למשקיע: ניתן לקזז פחת הנכס, ריבית משכנתא והוצאות תחזוקה מההכנסה החייבת, כך שרווחי השכירות החייבים במס נמוכים משמעותית מהנטו בפועל (מה שמשפר את התשואה נטו). שיעורי המס הפדרליים על יחידים גם מתונים יותר (כ-10%–37% בהתאם להכנסה, ומס רווח הון ארוך טווח 15% ברוב המקרים) – נמוך מהשיעורים באירופה.

חסרונות ההשקעה בארה"ב:

מרחק וניהול מרחוק: החיסרון הברור – ארה"ב רחוקה מאוד מישראל, גיאוגרפית ותרבותית. ניהול עצמאי של הנכס אינו אפשרי הלכה למעשה, ותיאלצו להסתמך על חברת ניהול מקומית. למרות המקצועיות, תמיד קיים סיכון של חוסר פיקוח ישיר – אתם "מנותקים" מהנכס. ביקור פיזי מצריך טיסה של 12+ שעות ועלויות נלוות, כך שלא תוכלו לקפוץ לנכס בסופ"ש לטפל בבעיה דחופה. גם הבדלי השעות מקשים על תקשורת בזמן אמת. משקיעים רבים מספרים שעל אף שחברת הניהול מטפלת בהכל, התחושה של ריחוק ואי-ידיעה יכולה להיות מלחיצה. בנוסף, שוק השכירות האמריקאי דורש היכרות – התנהגות הדיירים, ציפיותיהם והחוקים (שונים במדינות שונות) – אלה דברים שיש ללמוד. הבדלי התרבות העסקית יכולים להפתיע: למשל, חוזים קצרים יותר, דיירים נוטים לעזוב כעבור שנה-שנתיים, מיקוח על מחירים וכו'. בהחלט נדרש למשקיע להשקיע זמן בלמידה ובהתאמות לסגנון האמריקאי.
מורכבויות משפטיות ומיסוי לזרים: בעוד אזרח אמריקאי פטור ממס פדרלי עד סכום הכנסה מסוים ויש לו נוחות בירוקרטית, משקיע ישראלי כפוף לחוקי מס כפולים. מצד אחד, עליו לשלם מס בארה"ב (על ההכנסה משכירות, ניכוי במקור בעת מכירה – חוק FIRPTA מחייב ניכוי 15% מהמכירה, ובהמשך התחשבנות על מס רווח הון). מצד שני, בישראל הוא יחויב לדווח על ההכנסות מחו"ל ולשלם את ההפרש אם המס בארץ גבוה יותר. אמנת המס ישראל-ארה"ב מונעת כפל מס למעשה, אך החובות הביורוקרטיות כפולות – יש צורך ברואה חשבון אמריקאי ולפעמים בעו"ד כדי להתנהל נכונה. עוד נושא הוא מס עיזבון אמריקאי: ארה"ב מטילה מס ירושה עד 35%-40% על נכסים בארה"ב המועברים בירושה (גם לבעלי אזרחות זרה). כלומר, חלילה אם בעל הנכס נפטר, חלק משמעותי משווי הנכס עלול להתחייב במס לפני העברתו ליורשים. יש דרכים למיתון הנושא (החזקת הנכס דרך חברה, ביטוח חיים וכו'), אך הן כרוכות בתכנון מוקדם. נקודה נוספת: פתיחת חשבון בנק אמריקאי למשקיע זר, דרישות דיווח (FBAR בארה"ב) – פרוצדורות שחובה להכיר כדי להימנע מקנסות.
בחירת שוק מקומי מתאים ותנודתיות: ארה"ב אינה מקשה אחת – מדובר בעשרות שווקים שונים. ההחלטה איפה בארה"ב להשקיע אינה טריוויאלית. משקיעים מתמקדים באזורים שצומחים דמוגרפית וכלכלית: למשל, טקסס, פלורידה וג'ורג'יה מובילות בהגירה חיובית, יצירת מקומות עבודה ומשיכת חברות – מה שמתורגם לביקוש גובר לדיור. ערים כמו דאלאס, אוסטין, מיאמי, אטלנטה וכדומה מככבות ברשימות היעדים האטרקטיביים. גם אוהיו (קליבלנד, קולומבוס) וקרוליינה הדרומית (צ'רלסטון) מוזכרות לטובה בזכות עלויות נכס נמוכות ותשואות גבוהות. החיסרון הוא ששווקים אלה עלולים להיות רגישים למחזורי עסקים – למשל, נפט וגז בטקסס, תיירות בפלורידה, תעשייה כבדה בחלק מאוהיו. אם הכלכלה המקומית נקלעת למיתון, שוק השכירות עשוי להיפגע. כמו כן, יש אזורים עם סיכון טבע: בפלורידה והחוף המזרחי – הוריקנים (מה שמשפיע על עלויות ביטוח גבוהות לנכסים), בקליפורניה – רעידות אדמה ושריפות, במרכז – טורנדו. משקיע צריך להבין את הסיכונים המקומיים ולבטח בהתאם. לבסוף, בערים מסוימות בארה"ב כן קיימות רגולציות על בעלי דירות – למשל בניו יורק יש חוקי שכירות מיושנים (דירות "מוגנות" בשכר דירה נמוך) ומסים עירוניים גבוהים. לכן, לא כל השוק האמריקאי "חופשי" לגמרי – יש לבחור בפינצטה את הנכס והאזור.

דגשים לפי אזורים בארה"ב:

טקסס (דאלאס, אוסטין, יוסטון): כלכלה חזקה ומגוונת (הייטק, נפט, פיננסים), גידול אוכלוסייה מהיר, אין מס הכנסה מדינתי – מקל על תשואה. תשואות שכירות טובות (5%–8% תלוי בעיר). שוק דיור בצמיחה, אך מחירי הביטוח עולים עקב סיכוני מזג אוויר.
פלורידה (מיאמי, אורלנדו, טמפה): יעד מבוקש להגירה ופנסיה, ביקוש גבוה לשכירות. תשואות נאות ~6%. יתרון – תיירות ושכירות קצרה (Airbnb) במיאמי ואורלנדו. חיסרון – הוריקנים, ביטוח יקר, ותנודתיות במחירים (פלורידה חוותה גלי בום ובסט בעבר).
ג'ורג'יה (אטלנטה): אטלנטה והסביבה מציגות שילוב מנצח של צמיחה כלכלית ואוכלוסייתית, עם מגוון השקעות מדירות ועד מולטי-פמילי. התשואות באזור 7%–10% בפרברים, ועליית הערך איתנה. שוק יחסית יציב, אם כי פרברי אטלנטה רגישים למצב תעשיית הרכב והתחבורה.
ניו יורק: שוק יקר ובינלאומי. השקעה בניו יורק (הכוונה בעיקר לעיר ניו יורק) היא יותר מהלך של שימור הון ופחות של תשואה – התשואות נמוכות ~2%–4% במנהטן, אך ערך הנכסים הוכיח יציבות לאורך זמן בעיר גלובלית זו. צריך להכיר את חוקי השכירות הייחודיים (הרבה רגולציה על דירות ישנות) ואת עלויות האחזקה הגבוהות (ארנונה, מיסי עיר). לא משקיעים שם בשביל Cashflow אלא בשביל יוקרה ובטחון. עם זאת, ברחבי מדינת ניו יורק (פרברים, ערי משנה) ניתן למצוא השקעות עם תשואה טובה יותר.

לסיכום חלק זה, אפשר לומר כי השקעה בארה"ב מתאימה למשקיע המחפש תשואה שוטפת גבוהה, נכונות להתמודד עם מרחק ואתגרים ניהוליים, ורצון ליהנות משוק דינמי. השקעה באירופה תתאים למשקיע הסולידי שמעדיף יציבות, קרבה יחסית ומטבע אירו, ומוכן להסתפק בתשואה נמוכה תמורת ביטחון. ואילו השקעה בישראל תתאים למי שמעריך את היתרונות המקומיים ומוכן לשאת בעלויות הגבוהות מתוך אמונה בהמשך עליית השוק והנוחות האישית.

השוואת דגשים חשובים: מיסוי, סיכונים, נזילות וקרבה

כדי להשלים את התמונה, נבצע השוואה ישירה של פרמטרים חשובים להשקעה בין ישראל, אירופה וארה"ב. אלו גורמים שעשויים להשפיע משמעותית על החלטת המשקיע בבחירת היעד:

מיסוי ההשקעה בנדל"ן

ישראל: כאמור, ישראל מטילה מס רכישה כבד על משקיעים (8%–10% משווי הנכס), מה שמעלה את רף הכניסה. מס על הכנסות שכ"ד יכול להיות אפסי (על סכום נמוך) או 10% גלובלי, או מדרגי עד כ-47% אם בוחרים במסלול רגיל עם ניכוי הוצאות – כך או כך, ברוב המקרים משקיע קטן ישלם מעט מאוד מס על שכר דירה בזכות הפטור החלקי. מס שבח בעת מכירה: 25% מהרווח הריאלי (לדירה שנייה). ישראל מעניקה פטורים שונים לתושב יחיד בדירה יחידה, אבל למשקיע שמחזיק כמה נכסים – קשה להתחמק ממס. אין בישראל מס ירושה או עיזבון, וניתן להעביר נכסים לילדים (עם חבות מס רכישה וסוגיות משפטיות, כמובן).
אירופה: שוק מגוון, אך ניתן לומר שבאופן כללי רמת המיסוי באירופה גבוהה יחסית. מס הרכישה נע בין 3% (יוון) לכ-6%–7% (גרמניה) ועד 10% (ספרד, פורטוגל). בחלק מהמדינות יש מסי נוטריון, רישום ועמלות נוספות. מס על דמי שכירות נגבה לפי מדרגות המס הרגילות – שעלולות להגיע לכ-40%–45% לבעלי הכנסות גבוהות. אין באירופה מנגנון פחת נדיב כמו בארה"ב, והיכולת לקזז הוצאות תלויה בחוק המקומי (בצרפת, למשל, יש משטר מיסוי מיטיב למשכירים לטווח קצר תחת תקרות מסוימות). מס רווחי הון במכירה: בדרך כלל 20%–30%, לעיתים עם הקלות אם החזקה ארוכת שנים. במדינות כמו גרמניה קיים פטור מלא ממס רווחי הון אם החזקתם בנכס מעל 10 שנים – שזה דווקא יתרון למשקיע סבלני. באירופה רוב המדינות לא מטילות מס ירושה על נכסים של זרים, אך בהחלט יש יוצאות דופן, וכדאי לבדוק כל מדינה (בריטניה, שאמנם לא באיחוד, מחילה לדוגמה מס עיזבון גם על נכסי נדל"ן למי שאינו תושב).
ארה"ב: המיסוי האמריקאי מחולק לפדרלי ומדינתי. משקיע נדל"ן משלם מס פדרלי על הכנסתו נטו (לאחר ניכוי פחת ודומיו) בשיעורים של 10%–24% לרוב המשקיעים (הדרגות הגבוהות מיועדות להכנסות גבוהות במיוחד). בנוסף, חלק מהמדינות גובות מס הכנסה מדינתי (אך לא טקסס, פלורידה וג'ורג'יה – בהן אין מס הכנסה מדינתי, יתרון למשקיע). מס רווח הון פדרלי לטווח ארוך (נכס שמחזיקים מעל שנה) הוא 15% ברוב המקרים, ולזרים מנוכה במקור 15% מסכום המכירה (FIRPTA), שמזוכה מול חבות המס הסופית. כך, שיעורי המס האפקטיביים בארה"ב על משקיע נדל"ן נמוכים בדרך-כלל מהאירופיים. אך חובה לזכור: משקיע ישראלי יצטרך לשלם מס גם בישראל על הרווח (בקיזוז מה ששולם בארה"ב). למעשה, בשל אמנת המס, אם המס בארה"ב נמוך יותר, בישראל יידרש השלמה עד שיעור 25% מס רווח הון. נקודה אחרונה: מס עיזבון – כפי שפורט בחסרונות, ארה"ב גובה עד 35% מערך נכס שעובר בירושה לזר. זה חיסרון ייחודי לארה"ב וחובה להתייעץ כיצד להתגונן (יש פתרונות כמו LLC זרה או ביטוח חיים מתאים).

סיכון פוליטי ורגולטורי

ישראל: סיכון פוליטי ברמת הקניין אינו גבוה – ישראל מכבדת זכויות קניין ובמובן זה המשקיע מוגן. עם זאת, קיים סיכון של שינויים רגולטוריים תכופים מתוך מאמץ ממשלתי לאזן את שוק הדיור. כבר ראינו שינויי מס פתאומיים (העלאת מס הרכישה ב-2021, הטלת מס דירה שלישית שנפסלה וכו'). ישנה גם האפשרות שצעדים דרסטיים כמו הגבלות על שכר דירה יופיעו בשיח בעתיד אם מחירי השכירות ימשיכו לעלות. הסיכון הגיאופוליטי בישראל (מתיחות, מלחמות) עלול לגרום לתקופות קצרות של קיפאון בשוק, אך היסטורית המחירים המשיכו לעלות גם לאחר אירועים ביטחוניים.
אירופה: יציבות פוליטית גבוהה ברוב המדינות המערביות – מה שמגן על הנדל"ן. הסיכונים הם בעיקר רגולטוריים: מגמות של שלטון שמאל-מרכז באירופה מובילות ליותר חקיקה להגנת שוכרים (כפי שצוין – תקרות עליית שכ"ד, הקפאת פינויים בחורף וכו'). גם הביורוקרטיה באירופה לעיתים מכבידה – הוצאת אישורי בנייה, רישום זכויות וכו' יכולים לקחת זמן רב. יחד עם זאת, הנכס לא צפוי "להיעלם" והחוק לרוב לטובת היציבות. סיכון פוליטי מסוג אחר – מדינות מזרח אירופה או דרום-מזרח (כמו הונגריה, טורקיה שאינה באיחוד) בעלות ממשלים פחות צפויים, שיכולים לשנות חוקי מיסוי בן לילה או אף להגביל בעלות זרה (קרה למשל בניו זילנד שסגרה רכישות זרים). לכן, אם משקיעים במדינה פחות מבוססת, יש לעשות מחקר על כיוון המדיניות שם.
ארה"ב: הסיכון הפוליטי בארה"ב נמוך – קניין פרטי כמעט קדוש, והמערכת הפדרלית והמדינתית תומכות ביזמים. אפילו אם יהיה שינוי שלטון, לא סביר שיהיו מגבלות קיצוניות על שוק השכירות (להוציא קומץ ערים כמו ניו יורק או סן פרנסיסקו שכבר יש בהן רגולציית שכירות מסורתית). סיכון רגולטורי ייחודי הוא מול רשויות המס (צריך להקפיד לציית לחוקי ה-IRS) ומול התאמות שוק (למשל, בתקופות משבר כלכלי, הממשל הפדרלי עשוי להטיל זמנית איסור על פינוי דיירים – כפי שקרה בתקופת הקורונה – אך אלה צעדים חריגים). בסך הכל, הסביבה המשפטית יציבה ומעודדת משקיעים. סיכון פוליטי מסוג אחר הוא ביחסי ארה"ב-ישראל: אם יום אחד יהיו שינויים ביחסי המיסוי בין המדינות (לא צפוי כרגע), זה עלול להשפיע, אך זה תרחיש רחוק.

נזילות ושוק המכירה

ישראל: נזילות השוק הישראלי בינונית. בשנים של ריבית אפסית (2015–2021) היה קל מאוד למכור דירה – הביקוש עלה על ההיצע, ולעיתים דירות נמכרו תוך שבועות. ב-2023, עם עליית הריבית, השוק נכנס לקיפאון יחסי (מספר העסקאות ירד ~40% לעומת 2022), ומשך המכירה התארך. בהשקעות נדל"ן למגורים בישראל צריך לקחת בחשבון שיכול לקחת מספר חודשים טובים למכור דירה, במיוחד נכס יקר או בפריפריה. יחד עם זאת, הביקוש הבסיסי עדיין שם, ובטווח הבינוני-ארוך הנזילות סבירה – תמיד יש זוגות צעירים, משפרי דיור או משקיעים חדשים שמחפשים. עוד יתרון הוא שוק משכנתאות מפותח שמסייע לקונים לממן את הרכישה, מה שמאפשר בסופו של דבר מכירת הנכס (גם אם ייקח זמן להתאים ציפיות מחיר).
אירופה: הנזילות משתנה ממדינה למדינה. במערב אירופה, שוק הנדל"ן גדול ועמוק – ערים כמו לונדון, פריז, ברלין, מדריד, הן מטרות למשקיעים מכל העולם, ולכן אם מחיר נכס אטרקטיבי, יימצא קונה די מהר. עם זאת, התהליכים הביורוקרטיים (אישורי עירייה, נוטריון) מאריכים את משך הסגירה. בחלק מהמדינות מכירת דירה יכולה להימשך חצי שנה ויותר מרגע השיווק ועד הכסף ביד, פשוט בשל התהליך והבדיקות. במדינות הדרום והמזרח, הנזילות נמוכה יותר – שווקים קטנים ומיעוט קונים מקומיים עם יכולת. משקיע שרוצה לצאת מעסקה ביוון או בבולגריה, למשל, יכול לגלות שמכירת הנכס אורכת זמן רב אם אין גל משקיעים באותו רגע. חשוב גם לציין את השפעת המטבע: באירופה, למעט מזרח אירופה, הכל באירו – שזה מטבע חזק בדרך כלל. המשקיע הישראלי צריך לעקוב אחר שער האירו/שקל, כי תנודות יכולות להשפיע על התמורה בשקלים בעת מימוש.
ארה"ב: שוק נדל"ן מאוד נזיל באופן יחסי. יש תרבות של קנייה-מכירה, פליפים, מעבר דירה תקופתי – מה שיוצר מחזור עסקאות גבוה בכל זמן נתון. בית ממוצע בארה"ב נמכר תוך חודשים ספורים (בשווקים חמים – אפילו שבועות). כמובן שזה תלוי אזור: במטרופולינים מבוקשים בדרום ובמערב, הנכסים "נחטפים" מהר, בעוד שבערי צפון-מזרח מזדקנות ייתכן קשה יותר למצוא קונה. באופן כללי, משקיע יכול להיות רגוע שיציאה מנכס בארה"ב היא אפשרית תוך זמן סביר, במיוחד אם הנכס מושכר ומייצר הכנסה (מה שמפתה קוני השקעה אחרים). שוק המשכנתאות האמריקאי גם הוא תורם לנזילות – קונים יכולים לקבל מימון די בקלות כל עוד הריביות נורמליות. נקודה יחודית: נכס אמריקאי ניתן גם למכור למשקיע מוסדי במקרים מסוימים, כחלק מחבילה, מה שאינו קיים בישראל בקנה מידה משמעותי. לסיכום, יתרון הנזילות הוא קלף חזק של ארה"ב בהשוואה לאירופה.

קרבה גיאוגרפית ונוחות הניהול

ישראל: הקרבה כאן היא מקסימלית – המשקיע חי בארץ ויכול בכל רגע לנסוע לנכס. זה מקל על כל שלבי ההשקעה: חיפוש הנכס (אפשר ממש להסתובב בשכונה, לחוש את האזור), תהליך הרכישה (קל יותר עם עורכי דין ורשויות מוכרות), וכן ניהול שוטף: לפגוש דייר פוטנציאלי, לתקן תקלה בדירה, לקרוא לבעל מקצוע – כל אלה נעשים בשפה המקומית ובמרחק נסיעה קצרה. משקיעים רבים בישראל מתפקדים כמנהלי הנכס בעצמם, וחוסכים בכך עלות חברת ניהול. כמובן, ניהול עצמי דורש זמן וזמינות, אך לפחות הוא אפשרי. במידה ובוחרים חברת ניהול, השוק בישראל קטן למדי בתחום זה (בעיקר מתווכים שמסכימים תמורת כ־5%-7% דמי ניהול לנהל את הנכס).
אירופה: הקרבה היחסית של אירופה לישראל (טיסה של 3–5 שעות) היא אחד היתרונות על פני השקעה בארה"ב. קל יותר לקפוץ לביקור בנכס באירופה מדי פעם, ואין הבדל שעות גדול (כך שאפשר לנהל קשר ישיר בזמן אמת). למשל, משקיע ישראלי עם דירה בברלין או בליסבון יכול לבקר אחת לשנה-שנתיים כדי לבדוק את מצב הדירה, דבר שלא סביר לעשות בארה"ב באופן תכוף. מבחינת שפה וניהול – כאן כבר יש אתגר. תצטרכו בד"כ גורם מקומי (עורך דין/חברת ניהול) בשל מחסום השפה ברוב המדינות. יש ישראלים דוברי צרפתית המשקיעים בצרפת או דוברי ספרדית בספרד, מה שמקל מאוד, אבל עבור מי שלא, כדאי לשכור שירות ניהול. שירות כזה, כאמור, מוגבל לעיתים: לדוגמה, ביוון או בספרד, חברות ניהול לנכסים בודדים מתמקדות בעיקר בהשכרות נופש (Airbnb) ופחות בשכירות רגילה. התערבות אישית – למשל לטוס כדי לפרסם את הדירה ולבחור דייר – זה משהו שחלק מהמשקיעים באירופה אכן עושים כדי להבטיח שוכרים טובים. יש לקחת זאת בחשבון כעלות של זמן וכסף.
ארה"ב: המרחק הגדול הוא חסם הניהול המרכזי. משקיע בארה"ב כמעט תמיד לא רואה את הנכס באופן ישיר לפני או אחרי הקנייה, אלא נסמך על צוות מקומי (לעיתים חברות ישראליות שמתמחות בכך, או שותף מקומי). זה מחייב אמון ובדיקת נאותות קפדנית. החדשות הטובות הן שהאמריקאים רגילים לעבוד עם משקיעים מרחוק, והמערכות מותאמות לכך – עסקה ניתנת לסגירה דרך מסמכים אלקטרוניים (מרחוק עם נוטריון), כספים עוברים בחשבון נאמנות, והכל מוסדר חוקית. לאחר הרכישה, נעזרים כאמור בחברת ניהול שתטפל בהכל – גבייה, תחזוקה, איתור שוכרים. דוחות תקבלו במייל או בפורטל. לכאורה, השקעה "בשלט רחוק" ללא דאגות. אך יש לזכור שחברת הניהול זו הוצאה (נגבית באחוזים מהשכירות), ובסופו של יום אף אחד לא ידאג לנכס כמו הבעלים עצמו. צריך להיות על המשמר – לקרוא את הדוחות, להתעדכן ולשאול שאלות. בנוסף, אם יש רצון לשפץ את הנכס או לשדרג משהו – תצטרכו לעשות זאת דרך תמונות/וידאו והסתמכות על אנשי מקצוע מקומיים. פערי הזמן (7–10 שעות הפרש) גם הם מקשים: שיחת טלפון עם אמריקה מתאפשרת רק אחה"צ/ערב, וקבלת עדכונים בזמן אמת בלילה אינה אידיאלית. לכן, מי שמשקיע בארה"ב רצוי שיכין עצמו להיות "משקיע פסיבי" יותר, שסומך על בעלי מקצוע. מבחינת שפה – לפחות כאן היתרון הוא אנגלית, שפה שרבים בארץ שולטים בה היטב, כך שהתקשורת קלה יחסית.

סיכום: אין תשובה אחת לשאלה "איפה עדיף להשקיע – בישראל או בחו"ל?". כפי שראינו, לכל אפשרות יש יתרונות וחסרונות ברורים. השוק הישראלי מציע ביטחון של מוכרות וביקוש עקבי, אך במחיר תשואה נמוכה ועלויות כניסה גבוהות. השקעות באירופה יתאימו למחפשי יציבות במטבע האירו ובסביבה רגולטורית צפויה, עם פוטנציאל הגירה – אך יש לוודא שמבינים את מגבלות התשואה והחוקים המקומיים. ההשקעות בארה"ב קורצות בזכות הפוטנציאל לרווחים גבוהים וניהול מקצועי, ותתאימנה למשקיעים המוכנים לעבוד מרחוק ולגשר על פערי המרחק.

לסיום, מומלץ לכל משקיע פוטנציאלי לבצע מחקר מעמיק על היעד הספציפי שמעניין אותו, להתייעץ עם מומחים (עורך דין מיסוי בינלאומי, יועץ נדל"ן בעל ניסיון בשוק היעד) ולהגדיר בבירור את מטרותיו. בין אם תבחרו בדירה בחיפה, בבניין בברלין או בבית פרטי בטקסס – השקעה מוצלחת בנדל"ן תגיע משילוב של החלטה מושכלת, ראייה לטווח ארוך וניהול נכון לאורך הדרך. בהצלחה!

מקורות: להשוואה ולנתונים במאמר נעזרנו במקורות מוסמכים, ביניהם עדכוני שוק נדל"ן עד 2025, אתרי חדשות כלכליים וניתוחי חברות השקעה בארץ ובחו"ל – כגון נתוני הלמ"ס ו-Bank of Israel על ישראלmumangroup.co.il, השוואות תשואה ומיסוי של Liberkey ו-USA Newsliberkey.co.il liberkey.co.il, דיווחי עיתונות כלכלית (TheMarker, Ynet) על תשואות ושווקיםthemarker.com ynet.co.il, ופרסומים בינלאומיים לגבי תשואות באירופה (Global Property Guide)ntltrust.com. כל הנתונים והטענות מגובים בהערות שוליים בגוף המאמר.