שינויי מדיניות המימון בשוק הדיור
ריבית בנק ישראל והמשכנתאות: בעשור שקדם ל-2020 נהנו רוכשי הדיור מריבית נמוכה היסטורית, מה שהוזיל את עלות המשכנתאות והגביר את הביקוש לדירות. במהלך משבר הקורונה הורידה בנק ישראל את הריבית לרמה כמעט אפסית (0.1%), אך עם התאוששות הכלכלה והחרפת האינפלציה החלה העלאה מהירה של הריבית מאפריל 2022 ועד מאי 2023 – בסך הכל מעדכון של 0.1% לרמה של 4.75% (הרמה הגבוהה מאז 2010). מהלך חד זה, שבא לרסן את האינפלציה, התגלגל ישירות לעלייה חדה בריביות המשכנתא שהבנקים גבו מהציבור, והגדיל משמעותית את ההחזר החודשי על הלוואות דיור.
הנחיות בנק ישראל ומגבלות מימון: במקביל לשינויים בריבית, בנק ישראל עדכן בסוף 2020 את מגבלות המשכנתאות כדי להקל על לווים: ב-27.12.2020 הוסרה המגבלה שאסרה לקחת יותר מ-1/3 מהמשכנתא בריבית משתנה, ונקבע שאפשר לקחת עד שני-שלישים מההלוואה במסלול ריבית פריים או משתנה (כל עוד לפחות שליש נותר בריבית קבועה). שינוי זה, שנכנס לתוקף בינואר 2021, נועד להוזיל את ההחזר החודשי למשקי בית בעיצומו של משבר הקורונה. עם זאת, יתר המגבלות (כגון הגבלת שיעור המימון – עד 75% משווי הנכס לרוכשי דירה ראשונה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים – ומשך הלוואה מרבי של 30 שנה) נותרו בעינן. עליית מחירי הדירות פירושה שבפועל נדרשו הון עצמי גבוה יותר מהלווים הצעירים (25% לפחות ממחיר דירה שהלך וגדל), מה שפגע ביכולת ההון הראשוני של זוגות צעירים.
היקף המשכנתאות ותגובת השוק: הריבית האפסית בשנים 2020 – 2021 הובילה לבום של ממש בשוק המשכנתאות. בשנת 2021 הציבור שבר שיא כשנטל משכנתאות בהיקף של כ-116 מיליארד ₪ – זינוק של כמעט 50% לעומת כ-78 מיליארד בלבד ב-2020. חודש דצמבר 2021 לבדו רשם שיא חודשי של 12.2 מיליארד ₪ משכנתאות חדשות, על רקע הסתערות רוכשים על השוק. גם שנת 2022 ננעלה בשיא חדש (כ-117.6 מיליארד ₪) למרות התחלת העלאות הריבית. ואולם, החל מסוף 2022 ואל תוך 2023, עם הריבית הגבוהה, חלה ירידה חדה בביקוש למשכנתאות: לווים רבים נרתעו בשל ההחזר החודשי שגדל, ובנק ישראל דיווח על האטה בצמיחת האשראי לדיור במחצית השנייה של 2022. במקביל, בנקים ובנק ישראל החלו לעודד מיחזור משכנתאות קיימות והארכת תקופות ההלוואה כדי להקל על לוויים במצוקה, אך אפקטיבית ייקרה הריבית הגבוהה את האשראי והקטינה את המוטיבציה להיכנס לחובות חדשים.
רפורמות רגולטוריות מרכזיות מאז 2020
ביטול תוכנית "מחיר למשתכן" והשקת "דירה בהנחה"
תוכנית "מחיר למשתכן", שהושקה ב-2015, הייתה ניסיון ממשלתי להציע לזכאים (זוגות צעירים וחסרי דירה) דירות חדשות במחיר מוזל באמצעות הגרלות לקבלנים במחיר מופחת. בשנות פעולתה שווקו עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת זו. עם זאת, התוכנית בוטלה בתחילת העשור הנוכחי, ובמקומה גובשה ב-2021 – 2022 תוכנית חדשה תחת הכותרת "דירה בהנחה". תוכנית זו מאגדת מספר מסלולי סבסוד, בהם המשך מיזמי מחיר למשתכן יחד עם מסלול "מחיר מטרה", "מחיר מופחת" ו"דירה להשכיר" (דיור ארוך טווח). במסגרת "דירה בהנחה" המדינה מעניקה קרקעות בהנחה ומגבלות מחיר לקבלנים, כך שהדירות נמכרות לזכאים בהנחה משמעותית ממחיר השוק (הנחה של כ-500 – 600 אלף ₪ לדירה טיפוסית, תלוי באזור). בתמורה מתחייב הרוכש שלא למכור את הדירה במשך 5 – 7 שנים. התוכנית זכתה לביקוש אדיר – למעלה מ-100 אלף משקי בית נרשמו להגרלות – אך כמות הזכיות מוגבלת בהיקף השיווקים. מאז השקתה זכו כ-75 אלף משקי בית בהגרלות (מאז 2015) אך רק כשליש מהם מימשו בפועל רכישת דירה בהנחה (תהליך ארוך של בנייה וקבלת משכנתא גרם לחלק מהזכאים לוותר). למרות ביקורת על יעילות השיטה, משרד הבינוי והשיכון מתעקש שהמנגנון "עובד" ומונע יציאה של אלפי זוגות לשוק החופשי שתלבה את הביקוש. התוכנית הוארכה בהחלטת הממשלה עד נובמבר 2025, תוך התאמות (מכסות ליישובי פריפריה, עדיפות לחיילי מילואים וכדומה).
שינויים במיסוי רוכשי דירות והשפעתם על משקיעים
מס הרכישה על דירות להשקעה היווה כלי מרכזי בבלימת משקיעים. החל מ-2015 הוטל מס רכישה גבוה (8% ומעלה) על קניית דירה נוספת, ביוזמת שר האוצר דאז משה כחלון, מה שהוריד את חלק המשקיעים בעסקאות לכ-15%-20% (לעומת 30% לפנים). באמצע 2020, בעיצומה של מגפת הקורונה והחשש ממיתון, הממשלה ביצעה פניית פרסה והפחיתה זמנית את מס הרכישה למשקיעים ל-5% במדרגה הראשונה, בניסיון לעודד פעילות בשוק הנדל"ן הקפוא. המהלך הצליח לעודד משקיעים לחזור: ב-2021 זינקו רכישות המשקיעים, ובנובמבר 2021 היוו משקיעים כ-40% מסך העסקאות – השיעור הגבוה ביותר מאז 2015. אולם זמן קצר לאחר מכן, עם התחדשות עליית המחירים, החליטה הממשלה החדשה להחזיר את ההרתעה: מס הרכישה המוגדל (8% ואילך) שוקם בסוף נובמבר 2021. המס הגבוה נשאר בתוקף (הוארך כהוראת שעה עד 2026), והשפעתו הייתה מיידית – משקיעים רבים מיהרו לרכוש דירות ממש לפני העלאת המס, אך לאחר מכן חלה נפילה בהיקף רכישות המשקיעים ברבעונים הבאים.
צעדים נוספים כוונו למשקיעים: ניסיון בולט היה "מס דירה שלישית" – חוק שניסה כחלון להעביר ב-2016 כדי להטיל מס שנתי על בעלי 3 דירות ומעלה. אף שהחוק אושר בכנסת, הוא בוטל באוגוסט 2017 על ידי בג"ץ בשל פגמים בהליך החקיקה. מאז הועלו מעת לעת הצעות דומות (למשל מס על דירות ריקות במרכזי הערים), אך בפועל מעבר למס הרכישה המוגדל לא הוטלו מיסים ישירים חדשים על משקיעים אחרי 2020. במקום זאת, ממשלות התמקדו בהרתעה דרך מס הרכישה ובהגדלת ההיצע הכללי. יש לציין כי רשויות מקומיות מסוימות (דוגמת תל אביב) החלו לגבות ארנונה כפולה על דירות ריקות כדי לתמרץ השכרתן, אך אפקטיביות צעד זה על השוק הכולל מוגבלת.
תגובת המשקיעים: הרגולציה המכוונת נגסה בתיאבון המשקיעים. אחרי העלאת מס הרכישה ב-2021 ולאורך 2022-2023 חלה צניחה במספר הדירות הנרכשות להשקעה – לפי רשות המסים, בשנת 2023 נרכשו בממוצע כ-1,150 דירות לחודש ע"י בעלי דירות קיימות, לעומת כ-1,736 דירות בחודש בשנת 2022 (ירידה של 34%). חלק המשקיעים בסך העסקאות ירד לכ-20% בלבד – נמוך משמעותית משיעורם בתקופות שוק "חמות". במקביל, מחירי הדירות שקונים המשקיעים טיפסו – ייתכן כיוון שמשקיעים שנותרו פעילים פנו לנכסים גדולים או אטרקטיביים יותר: למשל, בחצי השנה דצמ’ 2023-יונ’ 2024 עלה המחיר החציוני לדירה שנרכשה ע"י משקיע לכ-2.3 מיליון ₪, כ-14% יותר ממחירה החציוני בסוף 2023. ייתכן שהמשקיעים המעטים שלא נרתעו מהמס בחרו בנכסים יקרים (אולי עם ציפייה לתשואה גבוהה בשכירות או בביקוש מבוסס). בראייה רחבה, מדיניות המיסוי הצליחה להפחית את פעילות המשקיעים ולהשאיר יותר "מרווח" לרוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי – אך אלו ניצבים עדיין מול מחירים גבוהים.
רגולציה בשוק השכירות ובפרט בהשכרות לטווח קצר
בשנים האחרונות עלה לכותרות חלקו של השוק להשכרות לטווח קצר (כגון Airbnb) במשבר הדיור. בערים כמו תל אביב הוסבו אלפי דירות מגורים להשכרות יומיות/תיירותיות, ללא פיקוח וללא הסדרה. נכון ל-2025 הוערך שכ-10,000 דירות בתל אביב וכ-30 אלף בארץ משמשות בפועל כיחידות אירוח קצרות טווח – נתון שעשוי לפגוע בהיצע הדירות להשכרה רגילה ולייקר אותו. עד 2020 כמעט ולא הייתה אכיפה או חקיקה בנושא, אך מאז בוצעו מספר מהלכים רגולטוריים:
השפעת השינויים על מחירי הדירות
שינוי שנתי נומינלי במחירי הדירות בישראל, 2018-2023. לאחר עליות דו-ספרתיות ב-2021-2022 החלה בלימה ואף ירידה קלה ב-2023 (מקור הנתונים: בנק ישראל)
שוק הנדל"ן למגורים בישראל חווה עליות מחירים כמעט רצופות מאז 2008, אולם בתקופת הקורונה ולאחריה המגמה התעצמה במיוחד. בשנים 2021-2022 זינקו מחירי הדירות בקצב שלא נראה כמותו בעשור האחרון: בשנת 2021 עלו המחירים בכ-13% ובשנת 2022 בכ-14.7% במונחים נומינליים. זינוק זה – שכמעט כפול משיעור עליית המחירים השנתי הממוצע בעשור שקדם – נבע משילוב של ריבית משכנתאות אפסית, ביקוש כבוש של רוכשים לאחר הסגרים, והיצע דיור שלא הדביק את הקצב. גם הורדת מס הרכישה ב-2020 תרמה לביקושים, במיוחד מצד משקיעים, והעצימה את הלחץ כלפי מעלה על המחירים. יש לציין שבאותה תקופה נרשם שיא היסטורי בעסקאות: בנובמבר 2021 למשל נמכרו יותר מ-18 אלף דירות בחודש -הקצב החודשי הגבוה ביותר מאז 2015 – מה שהמחיש את "הבהלה לנדל"ן".
התפנית הגיעה ב-2023: בעקבות העלאות הריבית הדרמטיות והתקררות הביקושים, מחירי הדיור החלו להתמתן ואף ירדו מעט. לראשונה מאז 2018 נרשמה בשנת 2023 ירידה שנתית במחירי הדירות (כ-0.6%). הירידות החלו בפועל באביב 2023 וניכרו במיוחד בשוק הדירות החדשות ובאזורי הביקוש, שבהם המוכרים התקשו יותר עקב מיעוט קונים. לפי נתוני הלמ"ס ובנק ישראל, מחירי דירות חדשות החלו לרדת כבר בסוף 2022 והמשיכו לרדת ברוב חודשי 2023 – ירידה מצטברת של כמה אחוזים, ואף למעלה מכך אם מנטרלים עסקאות בתוכניות הממשלתיות (שנמכרות בהנחה וקיזזו חלק מהירידה במדדים הממוצעים). למעשה, בבנק ישראל מעריכים שמחירי דירות חדשות בשוק החופשי ירדו ביותר ממה שמשתקף במדד, כיוון שקבלנים העניקו הנחות ומבצעי מימון ש"אינם נראים" במחיר הנקוב. הירידות היו חדות במיוחד במרכז הארץ, שם הצטבר מלאי גדול של דירות לא מכורות, בעוד שבפריפריה המחירים כמעט לא ירדו ב-2023.
הגורמים לבלימה: כמה כוחות רגולטוריים ושוקיים חברו למיתון עליות המחירים ב-2023. ראשית, התייקרות האשראי: ריבית המשכנתאות הממוצעת קפצה מ 2% בשנת 2020 לסביב 5%+ ב-2023, מה שהקטין את סכומי המשכנתא שהלווים יכלו לשאת ואת מחיר הדירה המקסימלי שיכלו להרשות לעצמם – ובכך צינן את הביקוש לרכישת דירות. שנית, צעדי המס והמגבלות על משקיעים: העלאת מס הרכישה ב-2021 ואיומי המיסוי על דירות שלישיות וכו' הבריחו קהל שקודם לכן היה אחראי לחלק משמעותי מהרכישות (בשנים החמות משקיעים היו עד 25%-30% מהביקוש, בעוד שב-2023 ירדו לכ-15% בלבד). יציאת המשקיעים מהשוק הקטינה את התחרות על דירות, בפרט דירות זולות המתאימות לזוגות צעירים. שלישית, הגדלת ההיצע (ראו בהמשך) התחילה לתת את אותותיה: ב-2022 ובמחצית הראשונה של 2023 יצאו לשוק אלפי דירות חדשות, שחלקן נותרו זמינות והכריחו קבלנים להתגמש במחיר. כל אלו הביאו למצב שבקיץ 2023 שיעור העלייה השנתי התמתן לאפס ואף עבר לטריטוריה שלילית. עם זאת, נציין שברבעון האחרון של 2023 נבלמה הירידה ואף נרשמו עליות מחירים חודשיות קלות – בין השאר בשל עלייה בביקוש חוזר מצד רוכשים שחזו בהאטה בבנייה בעקבות מלחמת אוקטובר 2023 ומיהרו לנצל את המחירים שירדו מעט. במבט ל-2024, נתוני למ"ס ראשוניים הראו חזרה לעלייה מתונה (כ-1%+ שנתי), כך שניתן לומר שהשוק התייצב ברמה גבוהה, אך ללא המשך ההתפרצות של 2021-2022.
השפעה על נגישות לדיור עבור זוגות צעירים
על אף ההתמתנות האחרונה, מחירי הדיור הגבוהים ערערו משמעותית את נגישות הדיור לצעירים בעשור האחרון. שיעור העלייה במחירים עלה בהרבה על קצב עליית ההכנסות, כך שיחס מחיר דירה להכנסה הריאלית החודשית התדרדר. אם בשנת 2010 נדרשו כ-128 משכורות ממוצעות לרכישת דירה ממוצעת בישראל, הרי שבשנת 2018 נדרשו כבר כ-147 משכורות, וב-2021 הנתון האמיר לכ-191 משכורות – ובשנת 2025 מדובר על כ-203 משכורות בממוצע, שהם קרוב ל-17 שנות עבודה. במילים אחרות, חלום הדירה רק התרחק עבור רוב הזוגות הצעירים.
דרישות ההון הראשוני והמשכנתא: עליית המחירים הקפיצה כאמור את דרישת ההון העצמי המינימלי (25% מערך הדירה) לסכומים שקשה מאוד לחסוך ללא סיוע (מההורים או ירושה). כך, לדוגמה, זוג שב-2018 נדרש להון עצמי של כ-375 אלף ש"ח (25% מדירה של 1.5 מיליון), נזקק ב-2022 להון של 500 אלף ש"ח ואף יותר לכך (25% מדירה של 2 מיליון ומעלה). רבים ניצלו את הריבית הנמוכה כדי להתאמץ ולקחת משכנתא גבוהה יותר, אך העלאות הריבית טרפו את הקלפים: ההחזר החודשי למשכנתא של 1 מיליון ש"ח, לדוגמה, קפץ באלפי שקלים בחודש בין 2021 ל-2023 עקב עליית הריבית מפריים ~1.6% לפריים ~6% בשנה. משפחות צעירות רבות מצאו עצמן בקושי לעמוד בהחזר, וחלקן דחו או ביטלו תוכניות רכישת דירה. בנק ישראל ציין שבמהלך 2022-2023 חלה עלייה בחלקם של משקי הבית שהחזר המשכנתא שלהם עולה על 30% מהכנסתם, סימן לתעצומות הפיננסיות הנדרשות כיום לקניית דירה.
השפעת תוכניות הסיוע: מצד שני, היוזמות הממשלתיות סייעו במשהו. תוכניות "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה" אפשרו לעשרות אלפי זוגות לרכוש דירה הנמכרת בהנחה משמעותית (לרוב 20%-25% פחות ממחיר השוק). לדוגמה, דירה חדשה באזור המרכז שנמכרה במסגרת תוכנית בהנחה ב-1.8 מיליון ₪ במקום 2.3 מיליון ₪ בשוק החופשי – חיסכון של חצי מיליון ש"ח – הפחיתה למעשה את דרישת ההון העצמי בכ-125 אלף ₪ לעומת רכישה במחיר מלא. עבור זוגות ללא הון, זוהי הזדמנות שלא הייתה מתאפשרת אחרת. ואכן, שיאי העסקאות בקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמו בשנים האחרונות, בין היתר הודות לתוכניות: בנובמבר 2021, למשל, נרכשו יותר מ-6,100 דירות ע"י רוכשים צעירים – המספר החודשי הגבוה בעשור האחרון. גם בשנת 2022, למרות המחירים המזנקים, נתח רוכשי הדירה הראשונה בשוק עלה כשהמשקיעים נעדרו, והגיע בחלק מהחודשים ליותר ממחצית מהרוכשים.
עם זאת, ההטבה מיועדת למעטים יחסית (מגרילה ולא לכלל הזוגות הצעירים), ואינה משנה את התמונה הכללית: לפי הערכות שונות, שיעור משקי הבית בגילי 25-35 שבבעלותם דירה אף ירד לעומת העבר, בשל הקושי להגשים את החלום. גם שוק השכירות לא הקל – שכר הדירה המשיך לטפס (כ-6% עלייה ב-2022, ו-3% נוספים ב-2023), בין השאר עקב אותם צעירים שנדחו מרכישה ונדחקו לשכור, מה שמייקר את יוקר המחיה ומקשה לחסוך להון עצמי. במובן זה, המדיניות המקרו-יציבותית (הריבית והמגבלות) פגעה בעקיפין בצעירים, אף שמטרתה להגן עליהם מחובות גדולים. מנגד, המדיניות הפיסקלית (הגרלות ופטורים) הייתה בגדר פלסטר שנהנה ממנו פלח בר מזל. התוצאה היא שזוג צעיר ללא הון התחלתי משמעותי עדיין ניצב בפני אתגר עצום ברכישת דירה בישראל של 2025, גם אם קצב עליית המחירים נבלם. ייתכן שהמשך הרחבת ההיצע ויוזמות כמו עידוד בנייה להשכרה ארוכת טווח יספקו בעתיד חלופות טובות יותר.
השפעה על התנהגות המשקיעים בשוק
נסיגת המשקיעים המקומיים: מדיניות הרגולציה והמימון התמקדה לא מעט בצינון פעילות המשקיעים, וניכר שהייתה לכך השפעה מהותית. כפי שצוין, לאחר הורדת מס הרכישה ב-2020 חזרו המשקיעים בהמוניהם, והגיעו אף לנתח של 40% מהרכישות בשיא (סוף 2021). אולם מרגע שהמס הועלה שוב ל-8% (בנובמבר 2021) והחל גל העלאות הריבית, חלה צלילה ברכישות המשקיעים. בשנת 2022 כבר ירד חלקם לכ-20% בממוצע, וב-2023 התקרב ל-15% בלבד – אחד השיעורים הנמוכים היסטורית. נתוני משרד האוצר מראים שהמשקיעים "ישבו על הגדר": סך הדירות להשקעה שנרכשו ב-2023 צנח כאמור בכשליש לעומת השנה הקודמת, ובחודשי שפל אף היוו המשקיעים פחות מעשירית מהרוכשים. רבות מהדירות, שייתכן והיו נרכשות בעבר כהשקעה, נשארו זמינות לרוכשי דירה ראשונה או למשפרי דיור, מה שתרם במשהו להרגעת השוק.
שינוי בסוג ההשקעות ובאסטרטגיה: אותם משקיעים שנותרו פעילים בשוק שינו במידה מסוימת את התנהגותם. ראשית, ניכרה מגמה של השקעות בנכסי יוקרה יותר: כפי שהראו נתוני רשות המסים, המחיר החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עלה ב-2024 באופן ניכר (כ-2.3 מיליון ש"ח), גבוה מהמחיר החציוני הכללי בשוק. ייתכן שמשקיעים מבוססים יותר ניצלו את ירידת התחרות ורכשו דירות גדולות ויקרות בערים המבוקשות, בהנחה שבסגמנט זה הביקושים האמיתיים יישארו חזקים (למשל מהייטקיסטים או משוכרים בעלי יכולת) ותשואת השכירות תהיה יציבה. שנית, חלה הסטה משוק המכירה להשכרה: במקום "פליפ" מהיר תוך ניצול עליות ערך, משקיעים עברו להתמקד בהשכרה כמקור תשואה, נוכח ציפייה שרווחי ההון יתמתנו. הדבר מתבטא גם בעלייה מסוימת במספר הדירות המוצעות להשכרה ב-2023 לעומת 2022, ובכך ששכר הדירה המשיך לעלות למרות ירידת מחירי המכירה – סימן שבעלי הנכסים בחרו שלא למכור במחיר ירוד אלא להחזיק ולהשכיר.
משקיעים זרים וחלופיים: פלח נוסף הוא רוכשים זרים מחו"ל, שאינם מושפעים ממס הרכישה (כל עוד זו דירתם היחידה בישראל). בשנתיים האחרונות, במיוחד לאחר פתיחת השמים שאחרי הקורונה, ניכרת עלייה מסוימת בפעילות הזרים, למשל בירושלים ובת"א (גידול של עשרות אחוזים ברכישותיהם ב-2023). המשקיעים הזרים מתרכזים בנכסי יוקרה ונדל"ן ייחודי, והשפעתם על השוק הכולל מוגבלת, אך הם חלק מהמגמה הכללית של מעבר השקעות לשוק הגבוה. במידה כלשהי נכנסו גם גופים מוסדיים לשוק (באמצעות פרויקטי השכרה), מה שמכניס משקיע מסוג אחר – כזה שבונה כדי להשכיר ולא כדי למכור. זהו שינוי שוק לטווח ארוך שעשוי ליצור אלטרנטיבה גם למשקיע הפרטי.
בשורה מסכמת: מדיניות הממשלה ובנק ישראל הצליחה "להוריד את הלהבות" בקרב המשקיעים הפרטיים המקומיים – אותם משקיעים שהואשמו לא פעם בליבוי המחירים על חשבון הזוגות הצעירים. ב-2023 השוק נשלט יותר על ידי רוכשי צורך (זוגות צעירים, משפרים) ופחות על ידי הון ספקולטיבי. המשך מדיניות המס הנוקשה ישאיר כנראה את המצב כך כל עוד הריבית גבוהה. אם כי, יש לזכור שמשקיעים יכולים לחזור אם יחושו הזדמנות (למשל אם המחירים ירדו מאוד או הריבית תרד), ולכן היציבות תלויה בהמשך עירנות הרגולטור.
השפעה על היקפי הבנייה והיצע הדירות
האצת התחלות הבנייה: על רקע משבר הדיור המחריף, ממשלות ישראל בעשור האחרון – ובמיוחד מאז 2020 – שמו דגש על הגדלת ההיצע כפתרון שורש. משרדי האוצר והשיכון, יחד עם רשות מקרקעי ישראל, הגבירו את שיווקי הקרקע והתכנון. המאמץ הניב תוצאות: בשנים 2021–2022 נרשם מספר שיא של התחלות בנייה חדשות. לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2021 החלה בנייתן של כ-63,300 דירות, ובשנת 2022 נרשם שיא כל הזמנים עם 67,066 התחלות בנייה – עלייה של 5.3% לעומת 2021, והרמה הגבוהה ביותר מזה לפחות ארבע שנים (ולמעשה הגבוהה ביותר מאז אמצע שנות ה-90). מספרים אלו מעידים על ההצלחה היחסית של תוכניות כמו "מחיר למשתכן/מטרה" בהוצאת קרקעות לבנייה מסיבית, וכן על נכונות יזמים לבנות לאור הביקוש האדיר באותה עת.
היצע מול ביקוש – מלאי דירות לא מכורות: ואולם, הגדלת התחלות הבנייה לוותה בפיגור מסוים בביקוש החל מסוף 2022. שילוב של עליית ריבית, מיסוי משקיעים וההתייקרות הרבה הביא לירידה בעסקאות, במיוחד בדירות חדשות. כתוצאה, הרבה דירות חדשות נבנו אך לא נמכרו מיד, והמלאי הלא מכור הצטבר לרמות חסרות תקדים. בסוף 2023 עמד מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות על כ-67,760 יחידות – שיא היסטורי בישראל, וכמעט כפול ממלאי לא מכור של כ-35-40 אלף דירות שהיה אופייני לפני כמה שנים. המשמעות היא שבקצב המכירות הנוכחי יש למעלה משנתיים של היצע זמין מיידית בשוק החדש, לחץ שמאלץ קבלנים להציע מבצעי הנחה והטבות כדי לזרז מכירות. הנתון הזה בא לידי ביטוי בירידות המחירים בדירות החדשות שצוינו לעיל. באזורים מסוימים (למשל בערי המרכז) נותרו אלפי דירות חדשות ריקות שקבלנים מתקשים למכור, בעוד שבפריפריה המלאי הלא-מכור קטן יותר.
בנק ישראל ציין כי "האטת הביקושים לצד שמירה על היקף בנייה גבוה הביאו לגידול במלאי הדירות החדשות הלא מכורות, במיוחד במרכז הארץ, וירידות במחירי דירות חדשות באזורים הללו". מצב זה פוגע בתזרים המזומנים של חברות הבנייה, שנאלצות לממן פרויקטים שנמכרים לאט מהצפוי, וחלקן הגדילו את האשראי שהן לוקחות כדי להשלים בנייה. בנוסף, קבלנים החלו לצמצם רכישת קרקעות חדשות משום שהם מתמקדים במכירת המלאי הקיים – מה שעלול בעוד שנים אחדות להביא שוב לירידה בהיצע אם לא יטופל. כלומר, השוק נמצא בנקודת איזון עדינה בין עודף לטווח הקצר (מלאי גבוה כיום) לבין חשש לגרעון בעתיד (אם ההתחלות ייבלטו מטה).
תכנון ארוך טווח מול אירועי טווח קצר: ראוי לציין שהמהלכים המבניים להגדלת ההיצע נמשכים ואף צברו תאוצה, למרות אי הוודאות הכלכלית והביטחונית. בשנת 2023 אושרו תוכניות לבנייה של כ-168,400 יחידות דיור – מספר שיא של תכנון שנתי בישראל. ממשלה אחת חילקה יעדים שאפתניים (20% תוספת בהיתרים מדי שנה), והממשלה הבאה אף קידמה רפורמות בתהליכי הרישוי. במילים אחרות, הצינור התכנוני ממשיך למלא את עתודות ההיצע לשנים הבאות. עם זאת, תהליך מימוש התוכניות ארוך ומורכב: ישנם עיכובים רבים משלב אישור התוכנית ועד הבנייה בפועל (בעיות תשתית, חסמים סטטוטוריים, כח אדם וכו'), כך שלא כל יחידה מתוכננת אכן נבנית בזמן סביר. דוגמה לא צפויה לקושי בביצוע הייתה מלחמת "חרבות ברזל" באוקטובר 2023, שבעקבותיה נעצרה כמעט לגמרי עבודת הבנייה לחודש ומעלה, בשל מניעת כניסת פועלים פלסטינים (כרבע מכוח העבודה בבניין) וסגירת אתרים בהוראת פיקוד העורף. אף שבהמשך אתרי בנייה רבים חזרו לפעולה, עדיין בסוף 2023 היו כ-28% מהאתרים סגורים כליל ועוד רבים פעלו בתפוקה חלקית – עיכוב שיגרום כנראה לדחייה במועד מסירת אלפי דירות. הממשלה פועלת להביא פועלים זרים ולשכלל שיטות בנייה (כמו בנייה מתועשת) כדי להקטין תלות בכוח אדם ולזרז את קצב ההשלמות, אבל פירות צעדים כאלה יבשילו רק בהדרגה.
סיכום ביניים: שוק הבנייה למגורים מאז 2020 הוא סיפור של מרוץ בין ההיצע לביקוש. הרגולטורים שחררו חסמים ומגרשים ויצרו תנאים לבנייה מאסיבית, והיזמים הגיבו והציפו את השוק בפרויקטים – במיוחד בשנים של שיא ביקוש (2021-2022). כאשר הביקוש נבלם ב-2023, התוצאה הייתה עודף היצע רגעי ומלאים גדולים. בטווח הקצר הדבר סייע כאמור לייצב מחירים ואף להפחיתם, ובכך נתן אוויר לרוכשים. בטווח הארוך, האתגר הוא להמשיך התמדה בבנייה גם בתקופות קשות (כדי למנוע חזרה לפערי היצע בהמשך) אך מבלי לערער את היציבות הפיננסית של הענף. לראיה, המדינה כבר שוקלת סיוע לקבלנים בדמות ערבויות או רכישת דירות כהון, כדי שלא יקרסו תחת מלאים לא מכורים. בסופו של דבר, הצלחת המדיניות תימדד בכך שקצב גידול המלאי יעלה על גידול הביקוש לאורך זמן, מה שיוביל לשוק מאוזן שבו מחירי הדיור עולים בהתאם לגידול בהכנסות ולא מעבר לכך.
סיכום: תמונת השוק לקראת 2025
מאז 2020 עבר שוק הדיור למגורים בישראל טלטלה רגולטורית ופיננסית: מריבית שפל היסטורית להידוק מוניטרי אגרסיבי, ומעודף ביקוש קיצוני לתחילת עודף היצע. שינויי המדיניות המימונית (העלאת הריבית, הגבלות המשכנתא) ציננו את הביקושים ואת עליות המחירים, אך גם הקשו על רוכשי דירה ראשונה. במקביל, הרפורמות הרגולטוריות – מס הרכישה המוגדל, תוכניות ההגרלות, צעדי ענף הבנייה והטיפול בהשכרות – ניסו לטפל בכשלים המבניים: להרתיע משקיעים ספקולטיביים, לסייע לזוגות צעירים ולהגדיל את ההיצע. נתוני סוף 2023 מעידים על הצלחות נקודתיות: מחירי הדירות התייצבו ואף ירדו קמעא, יותר דירות זמינות בשוק, ומשקל המשקיעים ירד – כל אלה שינויי כיוון מבורכים לעומת המגמות הקודמות. עם זאת, אתגרי הנגישות לדיור עדיין חדים: הדירות יקרות ביחס להכנסה, הון עצמי גבוה ממשיך להוות חסם, ושוק השכירות לוקה במחסור בוודאות ארוכת טווח.
בטווח הקרוב, מדיניות הריביות והמיסוי תוסיף כנראה לבלום ביקושים עודפים, ומנגד הממשלה תתמקד בשימור קצב הבנייה ובייעול השיווק. התנודתיות הפוליטית והביטחונית (כמו המלחמה האחרונה) עלולה להאט זמנית את קצב הבנייה וההשקעות, אך לא לשנות את הכיוון העיקרי. לסיכום, מאז 2020 אנו רואים מעבר משוק נדל"ן "רותח" עם עליות בלתי מרוסנות לשוק מאוזן יותר; תוצאה של שורה של צעדי מימון ורגולציה. עבור הקהל המקצועי והציבור המשקיע, פירוש הדבר הוא שעסקי הנדל"ן דורשים זהירות רבה יותר ונכונות להתאים אסטרטגיות לעידן של ריבית גבוהה, מיסוי נוקשה ותחרות גוברת מהמלאי. הרבה תלוי בהתמדה – אם המגמות הרגולטוריות יישמרו, ייתכן ששוק הדיור הישראלי ייכנס לעידן של צמיחה מתונה ובריאה יותר, במקום התנודות הפרועות של השנים האחרונות