השפעת מתחמי התעסוקה והמסחר על מחירי הנדל"ן למגורים בפריפריה הצפונית והדרומית בישראל

רקע: מוקדי תעסוקה, תחבורה ונדל"ן למגורים בפריפריה

הקשר בין שוק העבודה המקומי לבין שוק הדיור ידוע ומוכח – במיוחד בפריפריה. מוקדי תעסוקה איכותיים בשילוב תשתיות תחבורה טובות מייצרים ביקוש גובר למגורים ומעלים את קרנן של הערים והאזורים שבהם הם ממוקמים. הסיבה פשוטה: אזור המסוגל להציע מקומות עבודה אטרקטיביים ונגישות תחבורתית נוחה למרכזי התעסוקה, מצליח לעצור "בריחת מוחות" והגירה שלילית מן הפריפריה למרכז, ואף למשוך אליו אוכלוסייה חדשה. כך למשל, יישובים פריפריאליים בעלי קו רכבת ישיר למרכז נעשו מבוקשים ויקרים יותר לעומת יישובים דומים ללא תחנת רכבת. במקביל, הקמת פארקי תעשייה והייטק בערי הפריפריה משדרגת משמעותית את תדמית העיר: היא מושכת הון והשקעות, מייצרת מקומות עבודה איכותיים, תורמת לצמיחת עסקים מקומיים, מגדילה את גביית הארנונה ומעלה את ערכי הנדל"ן למגורים בסביבה. חשוב להדגיש כי לא מדובר רק במפעלי ייצור עם שכר מינימום, אלא לרוב בחברות טכנולוגיה ושירותים המציעות משרות בשכר גבוה – וכך משפרות את הכדאיות הכלכלית של מגורים באותה עיר.

לצד גורמי השוק, גם למדיניות הממשלה חלק משמעותי בהשפעת מתחמי תעסוקה ומסחר על מחירי הדיור. הממשלה זיהתה את הצורך לצמצם פערים בין המרכז לפריפריה באמצעות השקעה בתשתיות ויצירת "עוגנים" כלכליים בצפון ובדרום. תוכניות אסטרטגיות כדוגמת חזון "ישראל 2040" של קרן קיימת לישראל ומשרדי הממשלה חותרות למשיכת מאות אלפי תושבים חדשים לנגב ולגליל באמצעות הקמת מרכזי חדשנות, עידוד תעשיות מתקדמות וחיזוק התעסוקה המקומית. גם מגפת הקורונה תרמה בעקיפין לחיזוק הפריפריה: מעבר לעבודה מרחוק ולמודל העסקה היברידי הפחית את הצורך לגור קרוב למקום העבודה, והעניק למשפחות "דרגות חופש" חדשות בבחירת אזור המגורים. מציאות זו העלתה את האטרקטיביות של ערים פריפריאליות עבור מי שמבקשים איכות חיים במחיר סביר – ובתנאי שיש בסביבתן תעסוקה מתאימה ושירותים נלווים.

מגמות עדכניות במחירי הדיור בפריפריה

ניתוח נתוני הנדל"ן מהשנים האחרונות מלמד שערי הפריפריה בצפון ובדרום רשמו עליות מחירים מרשימות, לעיתים אף יותר מאזורי הביקוש המסורתיים במרכז. בשנת 2024, כמה מהזינוקים החדים ביותר במחירי הדירות התרחשו דווקא בערים פריפריאליות: העיר עכו, למשל, רשמה עליית שיא של כ־21.3% במחיר הדירה הממוצעת (1.559 מיליון ₪ ב־2024 לעומת 1.285 מיליון ₪ ב־2023). גם באר שבע בירת הנגב התבלטה עם עלייה שנתית של כ־18.7% במחירי דירות 4 חדרים, ממחיר ממוצע של 1.164 מיליון ₪ בשנת 2023 ל-1.382 מיליון ₪ בסוף 2024. ערים נוספות בצפון ובדרום, כגון קריית ביאליק, קריית אתא, טבריה, קריית גת ואופקים, הצטרפו כולן לרשימת עשר הערים המובילות בעליות המחיר בשנה זו, בשיעורים שנעים בין כ-12% לכ-20%. נתונים אלו משקפים מגמה ברורה: הפריפריה אינה "קופאת על השמרים", ולהפך – במקומות שבהם מתקיימים פיתוח כלכלי ותשתיתי, ערכי הדיור מזנקים.

מה עומד מאחורי המגמות הללו? חלק מהגורמים קשורים כמובן לביקושים כללים בשוק (ריביות, העדפת משקיעים וכו'), אך גורם מפתח הוא השקעות ממוקדות בתשתיות ובמוקדי תעסוקה בפריפריה. כך, בעכו ובקריית ביאליק זוהתה עליית מחירים חדה בין היתר בשל התפתחות שכונות חדשות ומשודרגות שמציעות דירות בסטנדרט מודרני (כולל ממ"ד) – היבט שקיבל משנה חשיבות על רקע האירועים הביטחוניים בצפון במהלך 2023. במקביל, העליות בבאר שבע, קריית גת ואופקים משקפות תנופת פיתוח בדרום: בבאר שבע – נדון בהרחבה בהמשך – הפכה העיר למטרופולין טכנולוגי; בקריית גת מתרחבת פעילות התעשייה (למשל מפעלי שבבים וחברות בינלאומיות); ובאופקים נהנית העיר משיפור תחבורתי ומענקי מדינה אשר הופכים אותה לאטרקטיבית (בשילוב הטבות מס ייחודיות ליישובי עוטף עזה). העובדה שערים כמו עכו ואופקים – שאף ספגו מטחי רקטות במלחמה האחרונה – עדיין הציגו זינוק בערך הנכסים, מלמדת עד כמה חזקה ההשפעה של פרויקטי בנייה חדשים ותשתיות משופרות על שוק הדיור המקומי, אפילו אל מול גורמים מרתיעים זמניים.

תשתיות תחבורה כמנוף להשבחת ערך

אחד המפתחות העיקריים לשינוי כללי המשחק בפריפריה הוא שדרוג הנגישות התחבורתית. בניית כבישים חדשים, סלילת מסילות רכבת והקמת תחנות בפריפריה מקצרים את זמן ההגעה למרכז – ובכך מעלים אוטומטית את ערך הנדל"ן המקומי. מחקר שערך שמאי המקרקעין חיים מסילתי מצא כי קו רכבת שמגיע ליישוב פריפרי מסוגל להקפיץ את מחירי הדירות בכ-20% בהשוואה ליישוב דומה ללא תחנת רכבת. הנתונים בשטח ממחישים זאת היטב: בעיר נתיבות שבנגב המערבי, נפתחה תחנת רכבת בשנת 2013 כחלק מקו הרכבת אשקלון–באר שבע. התוצאה – מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר הוכפל בתוך חמש שנים: מ-450 אלף ₪ בשנת 2010 ל-900 אלף ₪ בשנת 2015. לשם השוואה, בעיר הסמוכה אופקים, שלא נהנתה מרכבת באותה תקופה, עלו מחירי דירות 4 חדרים מ-300 אלף ₪ ל-550 אלף ₪ בלבד – צמיחה משמעותית (83%) אך מתונה יותר מאשר בנתיבות. דוגמה דומה מגיעה מהצפון: חידוש רכבת העמק וקישור ערי העמקים לחיפה הוביל לשינוי כיוון דרמטי בערי האזור. בעפולה, שסבלה מהגירה שלילית בעבר, נרשמה עליית מחירים של כ-45% במחירי הדירות בין 2011 (ההחלטה על חידוש הרכבת) ל-2016 (השקת הקו). מתווכים בעפולה אף דיווחו כי מאז תחילת פעילות הרכבת בנובמבר 2016, המחירים בעיר המשיכו לעלות בעוד 5%-10% נוספים. מגמה דומה תועדה בבית שאן, וגם בערים קרובות למרכז שנהנו מתוספת תחבורתית – למשל אור עקיבא, שבשנים האחרונות קיבלה מחלף לכביש 4 (ללא רכבת) וצמחה בפחות מאור עקיבא השכנה חדרה שבה תחנת רכבת פעילה.

חשוב לציין שההשפעה החיובית של שיפור הנגישות אינה מוגבלת לרכבות כבדות בלבד. גם כביש חוצה ישראל (כביש 6), שהורחב בשני העשורים האחרונים צפונה (עד צומת סומך שבגליל התחתון) ודרומה (עד הנגב הצפוני), הגדיל את הנגישות של יישובי הפריפריה הללו לגוש דן. במקרים רבים, פתיחת מחלף חדש של כביש מהיר בסמוך לעיר פריפריאלית מביאה עימה זינוק בביקוש לקרקעות ולדירות בעיר, בשל הקיצור המשמעותי בזמני הנסיעה. בנוסף, סביב תחנות רכבת ומחלפים גדולים מוקמים לרוב מרכזים מסחריים ועסקיים – שגם הם מעלים את אטרקטיביות הסביבה למגורים. כך למשל תחנת הרכבת החדשה בנהריה (שדרוג ב-2021) תרמה להתפתחות מרכז תעסוקה ומסחר צמוד; והמטרונית (מערכת תחבורה ציבורית מהירה) במטרופולין חיפה שמתוכננת להגיע לקריות, כבר יוצרת ציפיות לעליית ערך לאורך תוואי הקו. לסיכום, תחבורה היא זרז מרכזי בפיתוח הנדל"ן בפריפריה: כאשר יישוב רחוק "מתקרב" בזמן הנסיעה אל מרחב התעסוקה של המרכז, הפער במחירי הדיור מצטמצם בהתאמה.

מקרה בוחן: באר שבע – מטרופולין חדשנות בלב הנגב

באר שבע מהווה דוגמה מובהקת לאופן שבו השקעה עקבית במתחמי תעסוקה מתקדמים ובתשתיות יכולה להפוך עיר פריפריאלית למוקד ביקוש. בעשור האחרון עוברת ב"ש מהפך תעסוקתי: בשנת 2013 נחנך בעיר פארק ההייטק "גב-ים נגב" בסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון, ומאז צמח המתחם במהירות. כיום פועלות בפארק למעלה מ-70 חברות הייטק וסטרטאפ מובילות, לצד חממות טכנולוגיות ובית הספר למקצועות המחשב והסייבר של צה"ל. לפי התכנון, עם השלמת כל שלביו יכלול פארק ההייטק כ-200 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, ויעסיק כ-10,000 עובדים – רבים מהם מהנדסים ואנשי תוכנה מקומיים. השפעתו על שוק הדיור מורגשת היטב: אלפי עובדי ההייטק, יחד עם סטודנטים ואקדמאים, מפרנסים ביקוש לדירות איכותיות בעיר, מה שסייע לעליית המחירים שהתבטאה כאמור בשיעור כמעט דו-ספרתי מדי שנה בשנים האחרונות.

לצד ההייטק האזרחי, הממשלה הביאה לנגב עוגן תעסוקתי ענק נוסף – צה"ל. בפארק ההייטק עצמו הוקם לאחרונה מרכז תקשוב טכנולוגי חדש של צה"ל, המשרת אלפי חיילים, נגדים וקצינים בתחום התקשורת והסייבר. בנוסף, מוקמת בימים אלו "קריית המודיעין" – בסיס מודיעין וטכנולוגיה מתקדם ליד צומת שוקת, שאליו עתידים לעבור בשנים הקרובות כל יחידות העילית הטכנולוגיות של אגף המודיעין בצה"ל. בסיס זה יאכלס עשרות אלפי חיילים ואנשי קבע, וחלק ניכר מהם ומשפחותיהם צפויים לחפש פתרונות מגורים באזור באר שבע והנגב. המשמעות עבור שוק הנדל"ן הבאר-שבעי כפולה: גידול בביקוש לשכירות (עבור אנשי צבא, עובדי פארק ההייטק וסטודנטים) לצד משקיעים הרואים בעיר אופק צמיחה לטווח ארוך. אכן, באר שבע היוותה בשנת 2024 כ-7.9% מסך עסקאות הנדל"ן בארץ – נתון שמציב אותה רביעית אחרי ירושלים, חיפה ות"א-יפו מבחינת כמות העסקאות. גם בדירוגי חיפושי הדירות ברשת, באר שבע נכנסה לעשירייה הראשונה כאחת הערים המבוקשות על ידי רוכשים פוטנציאליים.

יש להדגיש שהצלחת באר שבע לא באה רק מכוח צה"ל והייטק, אלא משילוב של תכנון עירוני ותשתיתי תומך. העירייה, בסיוע הממשלה, השקיעה בפיתוח שכונות חדשות הסמוכות למוקדי התעסוקה: שכונת רקפות ושכונת פסגת רמות הן דוגמאות בולטות. שכונת פסגת רמות מוקמת בצפון העיר ברובע החדשנות, במרחק קצר מתחנת הרכבת ובצמוד לפארק ההייטק, לאוניברסיטה ולבית החולים סורוקה. השכונה תכלול כ-3,700 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר ותעסוקה ומוסדות ציבור וחינוך. סמוך אליה מתוכנן מחלף חדש בכביש 6 שיאפשר גישה מהירה לשכונה. באופן דומה, שכונת רקפות בדרום-מערב העיר מציעה כ-4,000 יחידות דיור בסמוך לפארקים ירוקים ולמרכזי תרבות, ובמרחק דקות נסיעה מפארק ההייטק ומוסדות ההשכלה הגבוהה. השילוב בין היצע מגורים חדיש לבין צמיחת מקומות העבודה הוא שאפשר לבאר שבע להפוך ל"מטרופולין הדרומי" של ישראל, והדבר מתבטא בבירור בעליות מחירי הנדל"ן ובריבוי הפרויקטים החדשים בעיר.

מקרה בוחן: עכו והגליל המערבי – שדרוג תחבורתי ופיתוח מקומי

עכו, עיר נמל היסטורית בגליל המערבי, התבלטה בשנה האחרונה כאחת המובילות בעליית מחירי הדיור בישראל, כאמור – שנייה רק ללוד עם יותר מ-21% התייקרות שנתית. במקרה של עכו, חלק מהגורמים לעלייה קשורים לביקושים ייחודיים שנוצרו בשנת 2023 (מעבר לדירות חדשות עם ממ"ד בשל המצב הביטחוני), אך מגמה זו המשיכה רצף של פיתוח בעיר. בעשור הקודם שופרה משמעותית הנגישות של עכו: כביש עוקף קריות (כביש 22) קיצר את הנסיעה לחיפה, ושדרוג קו הרכבת לחיפה ותל אביב מאפשר כיום הגעה מתל אביב לעכו בכשעה ו-40 דקות בלבד (ומחיפה לעכו בכ-20 דקות). זמינות התחבורה הזו, יחד עם המחיר הנמוך שעדיין היה יחסית בעיר לעומת מפרץ חיפה, משכו משפחות צעירות ומשקיעים לראות בעכו יעד אטרקטיבי – מגמה שהלכה וגברה עם הוספת שכונות חדשות. בעיר קודמו פרויקטים כמו שכונת "הכרם" ו"שער העיר" בצפון-מזרח עכו, המוסיפים מאות יחידות דיור. בנוסף, הוקמו בעכו מתקני תרבות, בילוי ופנאי חדשים (כגון אולמות ספורט, היכל תרבות חדש וטיילת חוף משודרגת) המעלים את איכות החיים בעיר ותורמים לביקוש למגורים. חיבור זה בין שיפור תשתיתי-תחבורתי לבין השקעה סביבתית ועירונית עזרו למתג את עכו מחדש – לא רק כעיר תיירות היסטורית, אלא גם כמקום מגורים המתאים למשפחות עובדות המבקשות לגור בגליל אך לשמור על נגישות למרכז הארץ.

נוסף על כך, האזור כולו של הגליל המערבי נהנה מפיתוח מתחמי תעסוקה אזוריים, שמשפיעים לחיוב גם על עכו. דוגמה בולטת היא פארק התעשייה תפן הסמוך (באזור מעלות-כפר ורדים), שהצליח למשוך אליו עם השנים חברות טכנולוגיה ותעשייה מתקדמת בינלאומיות. כמו כן, באזור צומת אחיהוד (דרומית לעכו) קם פארק הייטק ותעשייה "בר-לב" המייצר מאות מקומות עבודה בהנדסה, לוגיסטיקה ושירותים – ומעסיק גם תושבים רבים מעכו והסביבה. העובדה שישנם מוקדי תעסוקה אזוריים במרחק נסיעה קצר מעכו מחזקת את יכולתה של העיר למשוך אוכלוסייה חדשה: תושבים שיכולים לעבוד בפארקי התעשייה בגליל או במפרץ חיפה, ובו בזמן ליהנות מיוקר מחיה ודיור נמוכים יותר. לאורך זמן, ביקושים אלה עצמם מצמצמים את פער המחירים: הזינוק של כ-21% בשנה בעכו הוא חלק מהתכנסות הדרגתית של מחירי הפריפריה צפונה לרמות גבוהות יותר, תהליך שצפוי להימשך ככל שהתעסוקה והתחבורה באזור ישתפרו.

לבסוף, יש להתייחס גם להשפעת מדיניות ממשלתית ייעודית לצפון על האזור. ממשלת ישראל הכריזה זה מכבר על הגליל המערבי והעליון כאזורי עדיפות לאומית, עם תמריצים כלכליים למשקיעים ויזמים. בעיר כמו עכו, הנהנית ממעמד של "אזור במסלול עידוד", ניתן למצוא הטבות כמו מענקי מדינה לשיפוץ והתחדשות עירונית, עידוד יזמים לפתוח עסקים מקומיים (עם פטורים והנחות במס), וכן השקעות בחינוך ובבריאות המקומית. כל אלו אינם משפיעים מיידית על מחירי הדירות, אך יוצרים סביבה מטפחת וצומחת שמגבירה את האמון של רוכשי הדירות הפוטנציאליים בערים הפריפריאליות הללו. מקרה בוחן: קריית שמונה – תוכנית להכפלת העיר באמצעות תעסוקה ותחבורה

קריית שמונה, העיר הצפונית בארץ, מהווה כיום דוגמה מרתקת לחזון פריפריאלי עתידי – וכיצד שילוב של השקעות ממשלתיות בתשתית תחבורה ובפארק תעסוקה עשוי לחולל מהפך. בתחילת 2025 הוצגו לוועדה לתכנון מתחמים מועדפים (ותמ"ל) שתי תוכניות רחבות היקף, הצפויות להכפיל את מספר תושבי קריית שמונה בעשור הקרוב. התוכנית הראשונה, ביוזמת רשות מקרקעי ישראל, כוללת הקמה של רובע מגורים ותעסוקה חדש בדרום-מזרח העיר: 2,514 יחידות דיור בבנייה מרקמית, לצד אזור תעסוקה עצום בהיקף של כ-500,000 מ"ר ועוד כ-20,000 מ"ר למסחר. בלב הרובע מתוכנן מרכז תחבורה מתקדם, שבו תחנת רכבת חדשה – שתהפוך את קריית שמונה לנקודת קצה של מסילת רכבת כבדה המחברת את אצבע הגליל למרכז הארץ. התוכנית השנייה כוללת פיתוח 4,000 דירות נוספות סביב פארק עירוני גדול שיחצה את העיר לאורכה. במצטבר, מדובר על תוספת פוטנציאלית של 6,500 יחידות דיור לעיר שבה היום כ-24 אלף תושבים בלבד.

מדוע תוכניות כה שאפתניות דווקא בקריית שמונה? התשובה טמונה באסטרטגיה למשיכת מנועי צמיחה לאזור. המדינה, בשיתוף הרשויות המקומיות, סימנה את קריית שמונה כמרכז פוטנציאלי לגליל העליון בתחומי תעשייה וחדשנות. כבר כיום מוקם בקריית שמונה פארק תעשיות "פודטק" (FoodTech) – מתחם ייחודי שיעניק תשתית לחברות סטארט-אפ ותעשייה בתחום המזון והחקלאות המתקדמת. הפארק נהנה מהטבות משמעותיות: מענק של 24% מעלות ההשקעה במפעלים, פטור ממס חברות ל-10 שנים, ותעריפי ארנונה ושכירות נמוכים משמעותית ביחס למרכז הארץ. מהלכים אלו כבר מושכים יזמים וחברות להגיע לקריית שמונה, מתוך ציפייה להיות חלק מ"אקו-סיסטם" חדשני בלב הגליל. כאשר מחברים זאת עם התכנון לרכבת (שתקצר את הנסיעה לקריית שמונה בצורה דרמטית, ייתכן לפחות מחצית מהזמן כיום) – התוצאה הצפויה היא שינוי מעמד העיר: מקריית ספר גבולית שקפאה על שמריה בעשורים האחרונים, למרכז אזורי שוקק בעל אלפי עובדים חדשים. מן הסתם, מהלך כזה צפוי לגרור עליה בביקוש לדיור בעיר וסביבתה. כבר היום, משקיעים בעלי ראייה ארוכת טווח מתעניינים ברכישת קרקעות ודירות בקריית שמונה וסביבתה, מתוך הבנה שהמחירים כיום (דירת קרקע עדיין יכולה לעלות סביב 1.2-1.5 מיליון ₪ בלבד, וזוגות צעירים יכולים לשכור דירה ב-3,000-4,000 ₪ לחודש) אינם משקפים את השבחת הערך העתידית לכשתמומש התוכנית. במילים אחרות, קריית שמונה עשויה להפוך מעיירת גבול מדשדשת ל"סיפור הצלחה" נדל"ני – דומה למה שחוותה באר שבע בנגב – אם אכן יוקמו בה מוקדי התעסוקה החדשים ויגיע החיבור המסילתי למרכז.

מקרה בוחן: דימונה – מתנופת תשתיות ליעד השקעה בדרום

דימונה, עיר פיתוח בנגב הדרומי, מציגה סיפור מעניין של שדרוג עירוני בהובלת הממשלה. בשנת 2018 נחתם עם העירייה "הסכם גג" גדול בהיקף של כ-5 מיליארד ש"ח לפיתוח מואץ של דימונה. הסכם זה כלל מימון תשתיות לשכונות חדשות, מוסדות ציבור, חינוך ופנאי – ובעיקר התמקדות בהקמת מוקדי תעסוקה ומסחר שישנו את מצבה הכלכלי של העיר. חמש שנים לאחר מכן, ניתן כבר לחוש בשטח את תוצאות ההשקעה: מערכת החינוך של דימונה שודרגה וזכתה בפרסי חינוך ארציים, עשרות גני ילדים ובתי ספר חדשים נבנו, והעיר מציגה כיום נתוני הגירה חיובית – מהפך עבור יישוב שבעבר סבל מעזיבת צעירים. ראש העיר, בני ביטון, מצהיר בגלוי על יעד שאפתני: הגדלת אוכלוסיית דימונה מ-40 אלף לכ-100 אלף תושבים בתוך שנים לא רבות. כדי להשיג זאת, העיר משווקת בין 2023 ל-2025 קרקעות לכ-20,000 יחידות דיור חדשות – מספר אדיר ביחס לגודל היישוב. השכונות החדשות, כדוגמת שכונת השחר (כ-3,200 דירות בבנייה צמודת-קרקע ובנייה רוויה כאחד, עם אפשרות הרחבה לכ-4,000 יח"ד) משנות את פני העיר ומציעות איכות חיים מודרנית, עם פארקים ירוקים, מרכזי ספורט, מוסדות קהילתיים ושטחים ציבוריים מתקדמים.

אך לא רק מגורים: דימונה מכוונת גם להפוך למוקד תעסוקתי ותיירותי אזורי. מעבר לאזורי התעשייה הקיימים (כגון אזור תעשיות כימיות מזרחית לעיר), מתוכנן בימים אלו פארק טכנולוגי חדש בשער העיר, וכן מרכז תחבורה מתקדם שבו תעבור שלוחה עתידית של רכבת מהירה – לפי התכנון, זמן הנסיעה מדימונה לתל אביב צפוי להתקצר לכ-50 דקות בלבד. אם פרויקט הרכבת אכן יצא לפועל, הוא יחבר את דימונה ישירות למרכז, ויהפוך אותה לעיר דרומית עם נגישות חסרת תקדים (כיום נסיעה ברכב לת"א אורכת כשעתיים). בתוך מרכז התחבורה המתוכנן ישולבו תחנת אוטובוסים, שטחי מסחר, משרדים ואפילו מלונאות – כלומר, יצירת מרחב עירוני אינטנסיבי שימשוך הן יוממים, הן תיירים, והן עסקים לתת שירות לכל אלה. בעיר עצמה מקודמים פרויקטים לפיתוח מקומות בילוי ופנאי, דוגמת פארק מים מקורה אזורי שימשוך מבקרים מכל רחבי הארץ. שילוב המאמצים הזה מתחיל לסקרן גם את שוק הנדל"ן: בשנת 2022 דורגה דימונה על ידי אתר יד2 בראש רשימת הערים בתשואות השכירות – עם תשואה ממוצעת של ~4.5% על דירה, הגבוהה בארץ. תשואה זו מעידה שהמחירים בדימונה היו נמוכים ביחס לדמי השכירות, מה שהופך אותה לאטרקטיבית עבור משקיעים. כשמוסיפים לכך את הטבת המס האישית הנדיבה לתושבים (הזיכוי במס הכנסה בדימונה עומד על 16% מההכנסה עד תקרה מסוימת, מה שמושך עובדים לגור בעיר) – מתקבלת תמונה של עיר ששמה לעצמה למטרה למשוך אוכלוסייה איכותית ועסקים חדשים. אמנם, מחירי הדירות בדימונה עדיין נמוכים יחסית לערי המרכז (ניתן למצוא דירת 4 חדרים חדשה סביב מיליון ש"ח או פחות), אך המגמה ברורה: דימונה נמצאת בתנופת השבחה שעשויה לאורך העשור הקרוב להציב אותה בשורה אחת עם ערי הפריפריה המבוקשות להשקעה, לצד באר שבע וערי הלוויין שלה.

מסקנות: זיהוי הזדמנויות – להיכן פני הפריפריה?

הסקירה לעיל מדגימה כיצד מוקדי תעסוקה ומסחר משגשגים, יחד עם תשתיות תחבורה משופרות, משנים את כללי המשחק בשוק הדיור בפריפריה. בצפון ובדרום כאחד, ההשקעות בפארקי הייטק, אזורי תעשייה, מוסדות ציבור ותחבורה – מגובות במדיניות ממשלתית ותמריצים – יוצרות מציאות חדשה שבה ערי הפריפריה מסוגלות לצמוח, למשוך תושבים ולצמצם את פערי המחירים מול המרכז. עבור המשקיע הנדל"ני, המשמעות היא שיש הזדמנויות ממשיות בערי הפריפריה, אך נדרש בחינה קפדנית של הנתונים המקומיים:

• בדקו את תוכניות הפיתוח: עיר עם תוכניות מאושרות או בביצוע להקמת מתחם תעסוקה גדול (למשל פארק הייטק, שלוחת אוניברסיטה, בית חולים חדש או העתקת בסיס צבאי) היא עיר עם פוטנציאל עליית ערך. דוגמאות כמו באר שבע ודימונה מראות שמרגע שהפרויקט קורם עור וגידים – הביקוש למגורים גדל בהתאמה. לכן, כדאי לעקוב אחר פרסומי הוותמ"ל, רמ"י ומשרדי הממשלה על תוכניות ביישובי הפריפריה.
• נגישות תחבורתית קיימת או מתוכננת: זמינות של רכבת מהירה, מחלף חדש לכביש ראשי או נתיבי תחבורה ציבורית משודרגים יכולה להיות גורם מכריע. נתוני העבר מלמדים שרכבת חדשה יכולה להכפיל מחירי דירות בתוך שנים ספורותhon.co.il, וכביש מהיר המצמצם מרחק הופך עיירה רחוקה ל"פרבר" בר השגה. השקעה בעיר שצפויה לקבל תחנת רכבת (כגון קריית שמונה או טבריה בעתיד) עשויה להניב תשואה יפה, גם אם תצריך אורך רוח.
• הטבות מס ותגמולים ממשלתיים: יש לשים לב האם היישוב נהנה ממעמד של אזור עדיפות לאומית. מקומות כמו אופקים, ירוחם, קצרין, מעלות-תרשיחא ודומיהם מציעים לעיתים הטבות מס לתושבים ועסקים. הטבות כאלה (כמו 16% בדימונה או 12% באופקים) מושכות אוכלוסייה עובדת וכן יזמים מקומיים. גידול באוכלוסייה המטיבה ליהנות מהטבות – משמעותו עלייה בביקוש לדיור, הן לרכישה והן לשכירות.
• איכות חיים וסביבה: המשקיע הנבון לא יתמקד רק בתעסוקה ותחבורה, אלא יבחן גם פרמטרים של איכות חיים – מערכת חינוך, תרבות, פנאי, ביטחון אישי וכדומה. עיר שמשקיעה בחינוך (למשל זוכה בפרסי חינוך כמו דימונה), בונה פארקים ומרכזי קניות, או נמצאת בסמוך לנוף וטבע (למשל ערי הגליל), תהפוך מושכת למשפחות מבוססות. אלה מוכנות לשלם יותר עבור דיור באיכות חיים טובה, מה שמעלה את המחירים לאורך זמן.

לסיכום, הפריפריה הישראלית של 2025 שונה בתכלית מזו של לפני עשור. פערי המחירים אמנם לא נעלמו, אך נסגרו במידה ניכרת במקומות שקיבלו "זריקות מרץ" של תחבורה ותעסוקה. משקיעי נדל"ן המחפשים את "הדבר הגדול הבא" כבר מביטים אל יעדים שבעבר נחשבו בלתי אטרקטיביים – החל מעכו ונהריה בצפון, עבור בקריית שמונה, טבריה ונצרת, וכלה בערי הנגב דוגמת דימונה, ירוחם ואופקים. המפתח הוא לזהות מבעוד מועד את נקודות ההשבחה: איפה מוקם פארק תעסוקה חדש? איפה תחנת רכבת עומדת להיפתח? היכן המדינה משקיעה מיליארדים בשכונות ובתשתיות? במקומות הללו, עליית הערך העתידית כמעט צפויה מראש. יחד עם זאת, יש לנקוט זהירות ולבחון כל עיר לגופה – לא כל תוכנית מתממשת בן לילה, ולא בכל יישוב קל למשוך אוכלוסייה גם אם בונים בו אזור תעשייה. אך המגמה ברורה: ישראל צועדת לקראת מחיקה הדרגתית של המונח "פריפריה" במובן השלילי שלו, ויצירת מטרופולינים חדשים בגליל ובנגב. עבור המשקיע עם הפרספקטיבה הארוכה, פירוש הדבר הוא אופקים רחבים יותר מזוית ההשקעה – וחלון הזדמנויות להשתלב בצמיחה של מוקדי המגורים העתידיים של ישראל.

מקורות: הנתונים והדוגמאות מבוססים על פרסומי חדשות נדל"ן מהשנה האחרונה (ידיעות אחרונות, TheMarker, ישראל היום, וכו'), דוחות חברת Madlan וניתוחי מומחי נדל"ן, וכן על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרדי הממשלה בנושא פיתוח הפריפריה.