השפעת המלחמות על שוק הנדל"ן בישראל בשלושים השנים האחרונות

רקע והתנהגות המחירים במהלך ואחרי סבבי לחימה

מלחמות ומשברים ביטחוניים בישראל משפיעים על שוק הנדל"ן בטווח הקצר, אך ההיסטוריה מצביעה כי בטווח הבינוני-ארוך השפעתם על מגמת המחירים מוגבלת. ברוב האירועים הביטחוניים נרשמה בלימה זמנית או ירידה מתונה במחירי הדירות, ולאחר מכן חזרו המחירים לעלות בקצב מהיר. לדוגמה, מלחמת לבנון השנייה (2006) הובילה לירידה זעירה של כ-1.6% במחירי הדירות בשנה שלאחריה, אך בתוך שנתיים התאוששו המחירים ועלו בכ-7%. גם מבצעי הלחימה ברצועת עזה (כגון עופרת יצוקה 2008/09, עמוד ענן 2012, צוק איתן 2014) לא חוללו מפנה במגמת ההתייקרות: ביישובי עוטף עזה דווקא נרשמו עליות חדות בערך הנכסים. בעיר שדרות, למשל, זינק מחיר דירה ממוצעת מכ-267 אלף ש״ח ב-2008 לכ-1.1 מיליון ש״ח ב-2021 – עלייה של מאות אחוזים, חרף האיום המתמשך.

האירוע הביטחוני החריג שבעקבותיו נרשמה ירידת מחירים ממשית היה אינתיפאדת אל-אקצה (2000-2003) – עימות מתמשך שגרר מיתון כלכלי. בתקופה זו חווה שוק הדיור ירידה מצטברת של כ-6% בערכי הדירות עד 2003, הירידה החדה ביותר מאז שנות ה-60. עם סיום האינתיפאדה חזר השוק לצמיחה. בכלל, דפוס חוזר הוא שהשפעת מלחמות קונבנציונליות (קצרות יחסית) על המחירים הייתה זמנית ומוגבלת, ולאחריהן התחדש הביקוש ותדלק עליות. גם לאחר סבבי הסלמה בעשור האחרון, כגון "צוק איתן" (2014) ו**"שומר החומות" (מאי 2021)**, לא נרשמו שינויים כיוון חדים במחירים ברמה הארצית. בסיכום היסטורי, איומים ביטחוניים לא שימשו זרז לירידות מחירים – לעיתים ההפך, הם הואטו לזמן קצר ואז התחדש גל העליות. אפילו בשנת 2024, בעיצומה של מלחמת "חרבות ברזל" (החל מאוקטובר 2023), נותרה מגמת ההתיקרות בעינה: על אף ההלם הראשוני, מחירי הדיור חזרו לעלות ובמחצית הראשונה של 2024 נרשמה עלייה של למעלה מ-5%, קצב שמקרין להתייקרות דו-ספרתית שנתית – תופעה מפתיעה בהתחשב בכך שהמשק מצוי בעיצומו של עימות ממושך. למעשה, פרשנים כלכליים ציינו כי גם בשנת 2024, על אף המלחמה, עלו מחירי הדיור בכ-3%–4%, בין היתר בשל השפעות עקיפות של האירועים הביטחוניים על היצע וביקוש.

עם זאת, הבדלים בין-אזוריים ניכרו בהתנהגות המחירים: אזורים שספגו פגיעה ישירה במהלך לחימה הראו ירידות מקומיות. מחקר אקדמי של בנק ישראל שבחן את מתקפת הרקטות בצפון בזמן מלחמת לבנון השנייה מצא כי ביישובים שנפגעו באופן הקשה ביותר חלה ירידה של כ-6%–7% במחירי הדירות ובדמי השכירות בהשוואה ליישובים אחרים באזור הצפון. פערי המחיר הללו אף התמידו מספר שנים לאחר המלחמה (עד 2012), מה שמעיד שהציבור המשיך לתמחר סיכון באזור ולראות באיום הרקטות גורם ממשי. מנגד, באזורי הביקוש המרכזיים של המדינה, הרחוקים מקו העימות, המגמה הארצית גברה על ההשפעות המקומיות.

תגובת הציבור: רוכשים, משקיעים, שוכרים ובעלי נכסים

בעת משבר ביטחוני חלה לרוב ירידה חדה בהיקף העסקאות בשוק הדיור, בשל העדפת רבים "לשבת על הגדר" עד להתבהרות המצב. עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל באוקטובר 2023, למשל, צנח מספר רכישות הדירות באותו חודש לרמה הנמוכה בהיסטוריה של אוקטובר בישראל – ירידה של 123% בהשוואה לאוקטובר שלפני, שעמד בצילו של פרוץ הלחימה. נתוני משרד האוצר מראים שקצב העסקאות השנתי צנח לכ-70 אלף – שפל שלא נראה מאז ימי האינתיפאדה השנייה. בחודשים הראשונים של 2023 כבר ניכרה נסיגה בפעילות (על רקע עליית ריבית ומשבר כלכלי מתפתח), והמלחמה האיצה מגמה זו: בין ינואר לאוגוסט 2023 ירד מספר הזוגות הצעירים הרוכשים דירות ב-32% לעומת אשתקד, בעוד משפרי דיור צמצמו רכישות ב-43% והמשקיעים ב-40%. רבים מהרוכשים הפוטנציאליים הקפיאו החלטות בשל אי-הוודאות והסיכון המיידי.

משקיעי הנדל"ן מגיבים באופנים שונים. חלק מהמשקיעים נוהגים בגישה אופורטוניסטית הידועה באמרה "כשהדם זורם ברחובות – זה הזמן לקנות": ישנם מי שרואים במצב משבר הזדמנות לרכוש נכסים בהנחה, מתוך ציפייה להתאוששות עתידית. ואכן, כבר חודשים ספורים לאחר אוקטובר 2023 החלו משקיעים לשוב לשוק בהדרגה – רכישות המשקיעים באוקטובר 2024 היו כפולות מאשר באוקטובר שלאחר פרוץ המלחמה, אף שנותרו מעט מתחת למספריהן ב-2022. עם זאת, מרבית המשקיעים המקומיים נקטו זהירות בזמן הלחימה עצמה, ורבים יצאו מהשוק עוד לפני המלחמה בשל עליית הריבית והאינפלציה. משקיעי חוץ, שעל פי הערכות יכלו לגלות עניין בנדל"ן הישראלי בעת משבר (למשל יהודים מחו״ל לנוכח גל אנטישמיות בעולם), לא הסתערו על השוק. למעשה, בנק ישראל מדווח שמספר הדירות שנרכשו בידי תושבי חוץ אחרי אוקטובר 2023 ירד לעומת קצב הרכישות טרום המלחמה, וחלקם בסך העסקאות נותר זניח – כ-1.5% בלבד בממוצע בעשור האחרון. מגמה זו מעידה כי עבור גורמים מחו״ל, הסיכון הביטחוני הרתיע יותר מההזדמנות.

רוכשי דירות למגורים (זוגות צעירים) מגלים לאורך זמן עמידות גבוהה יותר: גם בתקופות מתוחות, הצורך הקיומי בקורת גג מניע עסקאות, בפרט במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. בתקופת המלחמה ב-2023 עלתה אף חלקם היחסי של רוכשי דירה ראשונה בשוק לכ-60% מכלל העסקאות – שיא היסטורי, תוצאה של יציאת המשקיעים ומשפרי הדיור והישארות קהל רוכשי הצורך. בחודשים שלאחר פרוץ הלחימה, כאשר התברר שהמחירים אינם קורסים, רבים מאותם "משוכני גדר" החליטו לחזור ולממש רכישות שנדחו. דיווחי עיתונות מאמצע 2024 תיארו "התפוצצות של ביקושים כבושים" כמעט בבת-אחת, שהתבטאה בזינוק מחודש בעסקאות ובנטילת משכנתאות בהיקף גבוה. כלומר, חלק מהביקוש רק נדחה ולא נעלם, והתפרץ מיד כשהתנאים אפשרו.

שוכרי הדירות ומשכיריהן מהווים קבוצה נוספת שתגובתה ייחודית. בתקופות מלחמה, בפרט כאשר העורף מצוי תחת איום טילים, חלה ירידה בביקוש לשכירויות בערים המרכזיות לצד ירידה בהיצע באזורי הסיכון. בתקופת חרבות ברזל, אלפי תושבי עוטף עזה והצפון פונו מבתיהם; חלקם שוכנו במלונות או אצל משפחות מארחות, ואחרים חיפשו דירות שכורות באזורים בטוחים יותר. במקביל, בערי המרכז מורגש יציאת שוכרים זמנית: צעירים וסטודנטים חזרו לבית ההורים (שלרוב ממוגן יותר), ותושבים מחו״ל עזבו את הארץ. התוצאה הייתה עודף היצע רגעי וירידת מחירי השכירות בערים הגדולות. לפי בדיקת אתר יד2, ברבעון הראשון של 2024 נרשמה ירידה ממוצעת של עד 15% בדמי השכירות בערים רבות לעומת התקופה המקבילה אשתקד – שינוי כיוון בולט לאחר שנים של התייקרויות. מתווכים בתל אביב דיווחו כי אפילו דירות גדולות עם ממ"ד נותרו ריקות בשיא המלחמה, שכן אנשים חששו להתחייב לחוזה תחת אי-ודאות. בעלי דירות, שחוו ירידה בביקוש, נכנסו ל"פאניקה" ונאותו להוריד מחירים כדי לא להשאיר נכסים ללא שוכר. עם זאת, המגמה הייתה קצרת טווח: ככל שהתייצב המצב בחזית, חלק מהשוכרים חזרו והביקוש התאזן. כבר באביב 2024 הואטה ירידת שכר הדירה, ובכמה מקומות המחירים אף חזרו לעלות קלות.

בעלי נכסים מושפעים בהתאם לאזור ולסוג הנכס. בעלי דירות באזורים שנמצאו תחת אש ישירה ניצבו בפני פגיעה פיזית בנכסיהם ואובדן הכנסה משכירות. רבים מהם הסתמכו על מנגנוני פיצויים ממשלתיים כדי לכסות נזקים והפסדים (ראו פירוט במדור המדיניות). לעומתם, בעלי נכסים באזורי ביקוש מרוחקים מהלחימה ראו שהנכסים שמרו על ערכם, ואף גילו עלייה בעניין מצד רוכשים ושוכרים שחיפשו סביבה בטוחה. בסיכומו של דבר, הציבור הישראלי – רוכשים, משקיעים ושוכרים – נוטה להגיב במיידי בזהירות ואף בהלם לשוק נדל"ן בעיתות מלחמה, אך מפגין חזרה מהירה יחסית לשגרה נדל"נית כאשר האיום מתפוגג. הרגלי הצריכה וההשקעה בדיור חוזרים ודומים לאלה שלפני העימות, תוך התאמות קלות (כגון העדפת דירות עם ממ"ד, עליהן נפרט להלן).

שיקולים פסיכולוגיים וחברתיים בתקופות חוסר ודאות ביטחונית

ההתנהגות של שוק הנדל"ן הישראלי בעיתות מלחמה מושפעת לא רק מניתוח כלכלי קר של היצע וביקוש, אלא גם ממרכיבים פסיכולוגיים וסוציולוגיים ייחודיים. אחד המאפיינים הבולטים הוא יכולת ההסתגלות והחוסן הנפשי של הציבור הישראלי. כידוע, חיי היומיום בישראל כוללים התמודדות חוזרת עם מצבי חירום, והציבור מפתח "זיכרון קצר" ונטייה לחזור לשגרה במהירות יחסית לאחר אירוע טראומטי. תכונה זו מתבטאת גם בזירת הנדל"ן: לאחר תקופה של הלם וריסון עצמי במהלך הלחימה, הישראלים "נוחתים על הרגליים" ומחדשים את פעילות הקנייה והמכירה כמעט כאילו לא אירע דבר. כפי שתיאר זאת אחד השמאים, "שגרת המלחמה מצד אחד והחוסן הישראלי מאידך עשויים להחזיר את הישראלים תוך זמן קצר לענף הנדל"ן ולעשות מה שהם יודעים לעשות הכי טוב: להמשיך לקנות". במילים אחרות, המלחמות הפכו לחלק מהחוויה הקולקטיבית, ושוק הנדל"ן מגלם את ההמשכיות הזו.

גורם נוסף הוא התפיסה של נדל"ן כנכס בטוח לטווח ארוך. אף שמלחמה היא מצב של חוסר ודאות קיצוני, רבים בישראל רואים בדירה השקעה יציבה המגנה מפני זעזועים כלכליים. לאחר מלחמת המפרץ (1991), לאחר האינתיפאדה השנייה (2000–2003) ואף אחרי מבצעים בעזה, לא התערערה האמונה הרווחת ש"נדל״ן בישראל רק עולה בערכו". גם בעיצומה של מלחמת חרבות ברזל, כאשר היו כל הסיבות להאמין ששוק הדיור ייתקרר, ניכרה בקרב חלק מהציבור ההבנה שהגורמים הבסיסיים – גידול אוכלוסייה, מחסור בהיצע, ריבית במגמת שינוי – ימשיכו להשפיע יותר מהטילים. ואמנם, ברגע שהתבסס שהמחירים לא מתרסקים, חזר ההמון "להסתער על הדירות" וקצב העליות נמשך.

עם זאת, במקביל לאותה עמידות, קיימות גם תגובות פסיכולוגיות של פחד ושינוי העדפות. בתקופות של מתקפות טילים על העורף, ערך הנכס בעיני רוכשים ושוכרים נקבע לא רק לפי מיקומו וגודלו – אלא גם לפי מידת ביטחונו הפיזי. ממ"ד (מרחב מוגן) הופך ממותרות ל"כרטיס ביטוח" נחוץ. ניתוח כלכלני האוצר מצא שבחודשים שלאחר אירועי ירי רקטות (דוגמת מתקפות מצפון ומעזה ב-2023–2024), זינק שיעור העסקאות בדירות יד-שנייה שיש בהן ממ"ד, באופן בלתי פרופורציונלי לחלקן במלאי הדירות במשק. הציבור נכון לשלם פרמיה על תחושת ביטחון: דירות ישנות ללא מרחב מוגן פחתו בערכן (ואף רשמו ירידות מחיר ברבעון הראשון של 2024), בעוד דירות דומות עם ממ"ד שמרו על יציבות ואף התייקרו במתינות בחלק מהאזורים. תופעה זו משקפת התאמה סוציולוגית לרקע הביטחוני – חיפוש סביבה מגינה בתוך מרחב המגורים.

בתקופות עימות ממושכות עולים גם שיקולים קהילתיים וערכיים. למשל, משפחות רבות באזורי ספר (עוטף עזה, גבול הצפון) חשות זיקה למקום ונכונות "להחזיק מעמד" כחלק מחוסן לאומי. רצון זה יכול להאט נטישה המונית של יישובים גם כשהסיכון גבוה. ואכן, לאחר סיום סבבי לחימה, רוב התושבים חוזרים לביתם, ומיזמים קהילתיים ותמריצים ממשלתיים מסייעים לייצב מחדש את האוכלוסייה. בכך נמנע קריסה מוחלטת של שוק הנדל"ן המקומי, אף אם ערכי הנכסים מותאמים למידת הסיכון הנתפסת. סקרים מלמדים שגם בעיצומה של המלחמה ב-2023, רוב הציבור האמין שמחירי הדירות לא צפויים לצנוח דרמטית ואף עלולים לשוב ולעלות בטווח הבינוני – אמונה שמגשימה את עצמה כשהציבור פועל בהתאם וממשיך לראות בדיור אפיק השקעה ומגורים בר-קיימא.

לבסוף, יש לציין את האתוס הישראלי של "החיים נמשכים" המחלחל גם להתנהגות השוק. התגובה האינסטינקטיבית – דחיית החלטות נדל"ן עד יעבור זעם – מפנה מהר מקום לגישה פרקטית: חזרה לעסקאות, להתמקחות על משכנתה ולהמשך תוכניות החיים (נישואים, הולדת ילדים) שכרוכות לעיתים קרובות ברכישת דיור. בהיבט זה, שוק הנדל"ן הוא בבואה לעמידות החברתית בישראל: הוא עשוי להתכופף ברוח הסערה, אך לא להישבר.

צעדי מדיניות ומסקנות של הרשויות (משרד האוצר, בנק ישראל, רמ"י ועוד)

הרשויות הממשלתיות והגופים הרגולטוריים עוקבים מקרוב אחר שוק הנדל"ן בעתות משבר ופועלים לצמצום נזקים ולטיפול בהשלכות הייחודיות. משרד האוצר, באמצעות אגף הכלכלן הראשי, מפרסם סקירות מיוחדות בתקופות מלחמה לשקף את מצב השוק. כך למשל, דו״ח הכלכלן הראשי לאחר תחילת מלחמת חרבות ברזל הדגיש את הצניחה בעסקאות מיד עם פרוץ הלחימה (כולל בקיפאון בתוכניות "דירה בהנחה" המסובסדות), אך גם ציין סימני התאוששות כבר בנובמבר-דצמבר 2023, שהתחזקו בראשית 2024. הדו"ח הדגיש שהפגיעה החזקה ביותר בפעילות הורגשה במחוז הדרום ובמחוז הצפון – אזורים בהם יישובים פונו – בעוד שבמחוזות המרכז ותל אביב הפגיעה הייתה מתונה יחסית. מידע זה הנחה את מקבלי ההחלטות בתכנון צעדים לאיזון השוק.

משרד האוצר גם מופקד על קרן הפיצויים לנזקי מלחמה (באמצעות רשות המיסים), שממנה משולמים פיצויים לבעלי נכסים שנפגעו ולהשלמת אובדן הכנסות (למשל בפעימת "מס רכוש" המשולמת לבעלי נכסים בעוטף עזה בעבור אובדן שכר דירה). היקף הסיוע הזה משמעותי: עד סוף 2024 שולמו כ-18.5 מיליארד ש"ח פיצויים ישירים לנפגעי המלחמה. מעבר לכך, הממשלה הקצתה משאבים ייעודיים לשיקום תחום הדיור: על פי נתוני החשב הכללי, כ-15 מיליארד ש"ח יועדו להוצאות דיור, שיקום ותשתיות בעקבות המלחמה (נוסף על התקציבים הביטחוניים). כספים אלה משמשים לבניית מחדש של בתים שנהרסו, תיקון תשתיות ביישובים שנפגעו, סיוע כספי למפוני יישובים לצורך דיור חלופי, וכן מימון תוכניות חירום בתחום הדיור. לדוגמה, לאחר סיום הלחימה ב-2023 החלו משרדי הממשלה בקידום תכנון ובנייה מואצת של יחידות דיור בעוטף עזה כדי לאפשר את חזרת התושבים, לצד מתן מענקים ועידוד גורמי ביצוע (קבלנים) להשתתף בשיקום האזור.

בנק ישראל תרם את חלקו בשימור היציבות הפיננסית של שוק הדיור. מיד לאחר אוקטובר 2023 נקטו הבנקים, בתיאום עם בנק ישראל, צעדים של הקלות ללווים משכנתא: הוכרזו אפשרויות לדחיית תשלומי משכנתה לתקופת המלחמה ללא הגבלות קנסות, במטרה למנוע גל חדלות פירעון ואילוץ מכירת בתים תחת לחץ. הבנק המרכזי עצמו הקפיא זמנית מהלכי העלאת ריבית (ששררו קודם לכן) כדי לא להכביד עוד על ציבור הלווים בעת חירום. בדוח השנתי שלו לשנת 2023, הקדיש בנק ישראל פרק נרחב לדיור והזהיר כי השפעות המלחמה על צד ההיצע עלולות להיות ממושכות. הבנק ציין שקיפאון הביקוש יחד עם קשיי התפקוד בענף הבנייה (מחסור בכוח אדם וחומרי גלם) יוצר סיכון של ירידה בהתחלות הבנייה בשנים הקרובות. במיוחד התריע הבנק על משבר כוח האדם בבנייה – עשרות אלפי פועלים פלסטינים שהיוו כשליש מהמועסקים בענף נגרעו בן-לילה עקב המלחמה – וקרא לממשלה להאיץ יבוא עובדים זרים ולבחון החזרת חלק מהפועלים הפלסטינים תחת בקרות ביטחוניות.

עוד מסקנה חשובה של בנק ישראל נגעה לחשיבות המיגון והשדרוג של מלאי הדיור הישן. המלחמה חידדה את הצורך להגן על דירות ללא ממ"ד, במיוחד בפריפריה. הבנק ציין שאחד הגורמים שעשויים כעת לתמרץ רכישת דירות חדשות הוא העובדה שהן כוללות מרחבים מוגנים תקניים. בד בבד, הופנתה ביקורת לכך שבאזורים החשופים ביותר לסיכון (רעידות אדמה בצפון, איום ביטחוני בעוטף ובעוד מקומות) היקף ההתחדשות העירונית עדיין נמוך, בשל כדאיות כלכלית בעייתית ליזמים. משמעות הדבר היא שהשוק הפרטי לבדו לא יפתור את בעיית המיגון, ויש צורך במדיניות ציבורית. בעקבות זאת, החלו דיונים ממשלתיים על תוכניות לסבסוד ממ"דים ושיפוצי מיגון בבנייה קיימת. לדוגמה, עלתה הצעה לתת הטבות מס ומענקים להוספת ממ"דים בבתי דירות ישנים – תפיסה הרואה בממ"ד "מוצר יסוד" שיש לעודד את התקנתו לרווחת הציבור בעת חירום.

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המנהלת את שיווק קרקעות המדינה, התאימה גם היא את צעדיה. במהלך ימי הלחימה הוכרזו דחיות במועדי מכרזי קרקע באזורים מועדים לפורענות, על מנת שלא לערוך שיווק כאשר היזמים אינם מסוגלים לגשת ולהציע. נתוני בנק ישראל הראו שבכל מקרה חלה ירידה בביקוש היזמים לקרקעות: אחוזי ההצלחה והמחירים במכרזי רמ"י צנחו במהלך המלחמה, בשל אי-הוודאות וקשיי המימון של הקבלנים. למעשה, חלק מהמכרזים especially בפריפריה נותרו ללא מציעים כלל. לנוכח זאת, רמ"י והממשלה שקלו תגובות כגון הנחות בקרקע לקבלנים בבנייה באזורים שנפגעו, מענקים לזוכים במכרזי דיור בעוטף עזה, והארכת מועדי תשלום וחובות פיתוח ליזמים כדי למנוע ביטול זכיות. מטרת צעדים אלה היא לוודא שהיצע הדיור החדש לא יצטמצם באופן דרסטי בעקבות המשבר – דבר שעלול להחריף את עליית המחירים בהמשך.

גם משרד הבינוי והשיכון גיבש תובנות משמעותיות. מלבד תפקידו בשיקום פיזי של יישובי הדרום (שכבר החל עם תום הקרבות באמצעות חברות משכנות וסיוע לוועדי היישובים), המשרד הפיק לקחים רוחביים: הצורך בבנייה מהירה של דיור חלופי למפונים, הקמת מלאי דירות ציבוריות חירום, והיערכות של קבלנים להמשיך עבודות גם תחת איום (באמצעות מרחבים מוגנים באתרי בנייה, למשל). המשרד גם שם דגש על עידוד אוכלוסייה לשוב ליישובי הספר – בין השאר באמצעות שיווק מואץ של מגרשים לבנייה עצמית לצעירים במועצות האזוריות בעוטף עזה, ומתן הטבות מוגדלות (מענקי מקום, משכנתאות בתנאים מועדפים) לעוברי דירה לאזורים אלו.

ניתן לסכם כי מכלול צעדי המדיניות מכוון להפחית את הזעזוע המידי ולחזק את התאוששות השוק: פיצוי כספי מהיר לנפגעים למניעת מצוקה ומימוש מכירים כפוי; הקלות פיננסיות ללווים וליזמים כדי למנוע קריסות; ושימור תנופת התכנון והבנייה לעתיד על אף ההווה המאתגר. הגופים הרשמיים מכירים בכך שהכוחות הבסיסיים בשוק (ביקוש דיור גבוה לצד חסמים בהיצע) מוסיפים לפעול, והם שואפים למנוע מהמשבר הביטחוני להפוך למשבר דיור מתמשך.

הבדלים בין השפעות ארציות לאזוריות

חשוב להבחין בין ההשפעה הרחבה של מלחמה על שוק הנדל"ן ברמה הארצית לבין ההשפעות הייחודיות ברמה האזורית. במבט-על, כפי שתואר, השוק הארצי הפגין לאורך השנים חסינות יחסית: הביקוש המצטבר לדירות במדינה קטנה עם גידול אוכלוסייה מהיר גורם לכך שגם מלחמות לא שינו מגמה יסודית של עליות מחירים מתמשכות. ואולם, ברמת האזור או היישוב, תמונת המצב עשויה להיות שונה בתכלית בזמן עימות ולאחריו.

באזורי הלחימה עצמם, ההשפעה מיידית ושלילית. כך היה בצפון הארץ בזמן מלחמת לבנון השנייה (2006): בתקופת המלחמה והחודשים שאחריה נצפה קיפאון מוחלט כמעט בעסקאות בצפת, קריית שמונה, נהריה ויישובי קו העימות, כאשר הן המוכרים והן הקונים נעלמו מהשוק מחשש לעתיד הלא ידוע. המחקר שהוזכר מצא שביישובים שספגו מטחי רקטות כבדים, ערך הנכסים ירד כאמור בכ-6–7 אחוזים ביחס ליישובים סמוכים שנותרו מחוץ לטווח האש. ירידה זו אף הוסיפה להתקיים שנים אחר כך, בשל התחושה שהאיום לא הוסר לחלוטין. באופן דומה, בדרום הארץ, יישובי עוטף עזה ספגו במהלך סבבי לחימה חוזרים ונשנים פגיעה תודעתית שגרמה לכך שבטווח הקצר מחירי הבתים והקרקעות שם נותרו נמוכים משמעותית ממחירי הנכסים במרחק עשרות קילומטרים בודדים משם. אירועים קשים במיוחד – כמו מתקפת אוקטובר 2023 על יישובי העוטף – הובילו לפינוי כללי של האזור, והשוק המקומי הוקפא לחלוטין למשך חודשים. ברור שבתקופה זו אין קונים כלל לנכסים סמוך לגדר הרצועה, והעסקאות שהתבצעו היו בעיקר מכירות חירום של נכסים בידי מי שלא תשוב עוד (עסקאות שנעשו לעיתים במחירים נמוכים ותחת מנגנוני פיצוי ממשלתיים).

עם זאת, מרגע ששוך הקרבות והתבסס הביטחון, אנו רואים דפוס של התאוששות גם באזורים שנפגעו. חלק גדול מתושבי האזורים המותקפים שבים לבתיהם, ובהדרגה חוזרים גם הקונים והמשקיעים – לעיתים ראשונים הם דווקא משקיעים הרפתקנים או אידאולוגיים, המוכנים לרכוש בזול באזור סיכון מתוך אמונה שעתיד טוב יותר יגיע. כך, כמה שנים לאחר מלחמת לבנון השנייה, שוק הנדל"ן בצפון לא רק חזר לעצמו אלא החל לצמוח. בסיכום התקופה 2006–2016, למשל, עלו מחירי הדיור במחוז הצפון בשיעורים ניכרים כחלק מהמגמה הארצית. בעוטף עזה, כפי שצוין, משנת 2008 ואילך החל "רנסנס נדל"ני" מפתיע: אף על פי שהרקטות לא פסקו, המחירים בשדרות, נתיבות, אשקלון ובאר שבע טיפסו בעשרות אחוזים ואף יותר. ההסבר לכך טמון בשילוב של הטבות מדינה (מענקי דיור ותעסוקה לעולים לפריפריה), פיתוח תשתיות אזוריות (כבישים, רכבות) שחיברו את הדרום למרכז, ובעיקר – המשך המצוקה הכללית בדיור בארץ, שגרמה לרבים לראות באזורי הפריפריה חלופה משתלמת. באופן אירוני, החיים בצל איום הפכו ל"נורמליים" במידה כזו שהפסיקו להרתיע גידול אוכלוסייה ועליות ערך נדל"ן שם.

חשוב גם להדגיש את ההבדל בין מרכז הארץ לפריפריה בזמן מלחמה. אזור המרכז (גוש דן והסביבה), הלב הכלכלי של ישראל, לרוב רחוק מקו החזית ולכן נשאר אטרקטיבי ויציב יחסית. למעשה, במלחמות מסוימות עולה הביקוש למגורים זמניים במרכז, כאשר תושבי הצפון או הדרום עוברים אליו עד יעבור זעם. תופעה זו נצפתה במידת מה במלחמת המפרץ (1991) כשהתושבים נמלטו מתל אביב (שעליה נורו טילי סקאד) לערים אחרות, אך גם בכיוון ההפוך – במהלך האינתיפאדה השנייה וכמה סבבי עימות בעזה, חלק ממשפחות העוטף שכרו דירות במרכז לתקופת ההסלמה. לכן, שוק השכירות במרכז עשוי אפילו להתחמם בזמן אירוע ביטחוני מתמשך, בעוד שוק השכירות בפריפריה המתפנה קורס זמנית. מנגד, כפי שתואר לעיל, במלחמת חרבות ברזל הייתה ירידה בביקוש להשכרה גם במרכז עקב נטישת עובדים זרים, סטודנטים ומילואימניקים – מקרה ייחודי שבו כלל המשק היה מגויס וההשפעה הורגשה בכל הארץ.

עוד מקרה בוחן אזורי הוא הערים המעורבות במרכז (לוד, רמלה, עכו ועוד) שחוו פרעות במהלך מבצע שומר החומות (2021). בתחילה היו חששות שמהומות אלו – טרור מבית – יגרמו ליהודים או לערבים לנטוש שכונות משותפות, מה שהיה פוגע בערכי הנכסים שם. ואולם, אנשי מקצוע בכירים סברו שגם אירועים קשים אלו לא יזעזעו את שוק הנדל"ן המקומי לאורך זמן, ונראה שצדקו: הביקוש הבסיסי לדיור בערים אלו (שנהנות ממיקום ותחבורה נוחה) לא נעלם. בתוך זמן לא רב חזרו תושבים לקנות ולשכור בלוד ובעכו, והמחירים המשיכו להתנהג בדומה לשוק הארצי. זה מדגים כי כאשר המניעים הכלכליים והדמוגרפיים חזקים, אפילו מתיחות בין-קהילתית ואי ודאות ביטחונית פנים-ארצית אינם משנים את התמונה מן הקצה אל הקצה.

לסיכום, ההשפעות האזוריות של מלחמות על הנדל"ן יכולות להיות דרמטיות בטווח הקצר – עד כדי שיתוק מוחלט של שוק מקומי – אבל במסגרת הזמן הארוכה יותר, רוב האזורים בישראל שבו למגמת ההליכה הכללית כלפי מעלה. השוק הארצי, המונע על-ידי מחסור כרוני בהיצע ו"ביקוש כבוש" של אוכלוסייה צעירה וגדלה, משך מעלה גם את האזורים שנפגעו כאשר חזר בהם הביטחון. מה שכן נותר בעקבות מלחמות הן טביעות אצבע גאוגרפיות בדמות פערי מחירים: ישובים הסמוכים לגבולות או מועדים לסיכון ביטחוני נסחרים לעיתים במחירים נמוכים יותר מנכסים דומים במרכז הארץ, כאילו מתומחר בהם "מרכיב סיכון" קבוע. כך, בית פרטי במושב בעוטף עזה יעלה פחות מבית דומה בפרברי תל אביב, במידה מסוימת בגלל הזיכרון הקולקטיבי של הסיכונים. אף על פי כן, הפערים הללו לא מנעו מאזורי הספר לצמוח ולהתפתח. במבט לאומי, שוק הדיור הישראלי הוכיח שהוא יודע להתאים עצמו למציאות הביטחונית: הוא מאט כאשר פצצות נופלות, אך לא עוצר – ובסופו של דבר ממשיך לעלות, מונע על ידי האמונה והצורך הבסיסי של הציבור בבית בישראל.

מקורות: הנתונים והמגמות מבוססים על סקירות עיתונאיות וניתוחים רשמיים, ביניהם סיכומי משרד האוצר ובנק ישראל, מחקרי בנק ישראל על השפעות איום הרקטות, ודיווחים עיתונאיים מ-גלובס, כלכליסט, דה מרקר ו-ynet על מצב השוק בתקופות לחימה. המקורות מאשרים שהמלחמות האחרונות – מלחמת לבנון השנייה, מבצעי עזה השונים, שומר החומות וחרבות ברזל – אמנם יצרו זעזועים קצרים והתנהגויות פסיכולוגיות של חשש, אך לא שינו באופן מהותי את כיוון שוק הנדל"ן הישראלי, שברובו ממשיך לשגשג ולהתייקר לאורך העשורים, גם תחת אש.